Mietvertrag: Darauf sollten Sie achten

Mietverträge über Wohnraum bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Es gibt allerdings Ausnahmen, zum Beispiel wenn das Mietverhältnis nicht länger als ein Jahr dauern wird. Dennoch ist es ratsam, jedes Mietverhältnis und die dazugehörigen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vor dem Einzug schwarz auf weiß festzuhalten. Durch einen Wohnraummietvertrag erlangen beide Vertragsparteien Klarheit über die Rechte und Pflichten bezüglich der Mietsache. Dies kann auch bei Beweisfragen im Fall eines möglichen Streits hilfreich sein. Die meisten Mietverträge werden unbefristet geschlossen. Aber auch ein befristeter Mietvertrag kann rechtens sein, wenn es einen Befristungsgrund gibt – zum Beispiel, wenn der Vermieter das Mietobjekt nach Ablauf der Befristung selbst zu Wohnzwecken nutzen möchte.

Häufig fällt eine Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, an. Die Zahlung dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt oder Schäden in der Wohnung beziehungsweise im Haus entstehen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen und wird in der Regel im Mietvertrag festgehalten.

Unabhängig davon, ob der Abschluss des Mietvertrags schriftlich oder mündlich erfolgt: Das Mietrecht sieht kein Widerrufsrecht vor. Damit der Vertrag wirksam wird, muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch, kurz BGB, zwischen den Parteien vereinbart sein, wer mit wem ein Mietverhältnis eingeht und welches Mietobjekt ab wann für welche Mietzahlung vermietet wird. Dabei sollten Mieter und Vermieter auch Vereinbarungen zu den Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr und Gebäudereinigung treffen. Die Abrechnung von Heizung und Warmwasser erfolgt meist separat.

Achten Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags darauf, dass die folgenden Punkte alle klar geregelt sind. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen oder Streitpunkte mit Ihrem Vermieter.

• Ist die Anschrift des Vermieters im Mietvertrag angegeben?
• Ist die Wohnungsgröße korrekt angegeben?
• Sind alle zusätzlich nutzbaren Räume (Keller, Dachboden, Waschküche etc.) benannt?
• Ist eine gewerbliche Nutzung der Wohnräume erlaubt?
• Ist eine Untervermietung erlaubt?
• Sind Haustiere erlaubt?
• Ist die Höhe der Miete klar benannt? Gibt es feste Regelungen zur Erhöhung der Miete (Staffelmiete)?
• Ist der Mietvertrag unbefristet oder befristet?
• Ist die Umlage der Nebenkosten klar geregelt?
• Ist eindeutig geregelt, wer Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen muss?
• Gibt es Regelungen für die Reinigung des Treppenhauses und für den Winterdienst?
• Sind bauliche Veränderungen erlaubt?
• Müssen Sie eine Mietkaution hinterlegen? Wenn ja, in welcher Höhe?
• Hat der Vermieter Ihnen den Energieausweis vorgelegt?

In der Regel müssen Mieter neben der Kaltmiete auch Betriebskosten zahlen. Diese gehören zu den Nebenkosten und können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Lassen Sie gegenüber niedrig angesetzten Betriebskosten immer Vorsicht walten: diese könnten dazu führen, dass Sie bei der ersten Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlungen rechnen müssen. Kosten für Kleinreparaturen, beispielsweise einen defekten Fenstergriff, müssen Sie als Mieter in der Regel selbst tragen. Dies regelt die entsprechende Klausel im Mietvertrag. Wenn es keine gibt oder diese unwirksam ist, müssen Sie für solche Reparaturen nicht zahlen. 

Modernisierungen, die Sie auf eigene Kosten durchführen, können Sie Ihrem Vermieter am Ende der Mietzeit nicht in Rechnung stellen. Der Eigentümer hat sogar die Möglichkeit, auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu bestehen. Wenn Sie zum Beispiel einen neuen Boden im Mietobjekt verlegen, sollten Sie vorab eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen mit Ihrem Vermieter schließen.

Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet, die vereinbarte Miete pünktlich und im vollen Umfang zu zahlen. Dies gilt auch für die Betriebskosten, deren Abrechnung im Mietvertrag geregelt ist.

Während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache pfleglich zu behandeln. Dies bedeutet, dass er Schäden vermeidet und die Wohnung regelmäßig wartet und reinigt. Treten Mängel auf, so ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Sind diese Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch oder vorsätzliches Verhalten des Mieters oder auch von Besuchern entstanden,  muss dieser für die Kosten der Behebung aufkommen. Der Mietvertrag regelt, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Hierunter fallen beispielsweise das Streichen und Tapezieren der Wände.

Mieter in Mehrfamilienhäusern haben sich an die Hausordnung zu halten. Dies umfasst die sachgerechte Nutzung der Gemeinschaftsräume sowie die Müllentsorgung und Vermeidung von Lärmbelästigung.

Zudem darf der Mieter die Wohnung nur entsprechend der im Mietvertrag festgelegten Bestimmungen nutzen. Ob eine Untervermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt ist, ist hier schriftlich festgehalten. Wird das Mietverhältnis beendet, so hat der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zu übergeben. Auch hier regelt der Mietvertrag die Details.

In erster Linie ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung im geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechtzuerhalten. Das bedeutet, dass der Vermieter für die Beseitigung von Mängeln zuständig ist. Dies muss nach der Benachrichtigung durch den Mieter in einem angemessenen Zeitraum geschehen. 

Außerdem muss der Vermieter die Verkehrssicherheit gewährleisten. Die Räum- und Streupflicht muss also klar geregelt sein, aber auch alle elektrischen Anlagen und Wasserleitungen müssen ordnungsgemäß funktionieren und sicher sein. Auch die sichere Versorgung der Wohnung mit Wärme und warmem Wasser ist Aufgabe des Vermieters. Die Einhaltung der Hausordnung ist ebenfalls Sache des Vermieters. Er hat sich darum zu kümmern, dass der Mieter nicht durch unzumutbaren Lärm oder unzumutbares Verhalten anderer Hausbewohner zu sehr beeinträchtigt wird. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, kann der Mieter unter Umständen die Miete kürzen.

Am Ende eines jeden Kalenderjahres muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellen. Auf Verlangen des Mieters muss er zudem Einsicht in die Unterlagen gewähren.

Mieterhöhungen sind an bestimmte Bedingungen und gesetzliche Vorgaben gebunden. Generell müssen alle Mieterhöhungen schriftlich angekündigt werden und bedürfen der Zustimmung durch den Mieter. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter eine Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Befindet das Gericht die Erhöhung für zulässig, kann der Mieter zur Zustimmung verurteilt werden.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Miete beispielsweise unter Verweis auf die örtliche Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Diese gibt Auskunft über die Höhe der Mieten von vergleichbaren Wohnungen in vergleichbarer Lage. Mieten, die aus diesem Grund erhöht werden, dürfen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (in einigen Regionen nur 15 %) steigen. Der Vermieter muss den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen als Begründung anführen. Die Mieterhöhung tritt erst in Kraft, wenn der Mieter zustimmt. Tut er dies nicht, kann der Vermieter versuchen, die Zustimmung einzuklagen.

Modernisierung: Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, so kann dies ein legitimer Grund für eine Mieterhöhung sein. Sowohl die Modernisierung als auch die Mieterhöhung müssen mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden. Der Vermieter darf maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).

Staffelmiete: Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete automatisch zu bestimmten Zeitpunkten um vorher festgelegte Beträge. Die Staffelbeträge müssen schriftlich festgehalten werden und zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a BGB).

Indexmiete: Ist im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, so richtet sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Die Miete steigt oder fällt entsprechend der Inflation. Auch die Indexierung muss schriftlich festgehalten sein. Hier muss ebenfalls mindestens ein Jahr zwischen den einzelnen Erhöhungen liegen (§ 557b BGB).

Betriebskostenanpassung: Auch wenn dies nicht die Kaltmiete betrifft, so bedeutet eine Erhöhung der Nebenkosten für den Mieter ebenfalls eine de facto Mieterhöhung. Steigen die Betriebskosten, so können Vermieter und Mieter eine Erhöhung des Betrages vereinbaren, den der Mieter monatlich zahlt, um eine hohe Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden. Auch dies muss schriftlich festgehalten und begründet werden (§ 560 BGB).

Beide Mietparteien können den Mietvertrag in der Regel nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen und in Schriftform kündigen. Der Mieter muss grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn der Vermieter den Mietvertrag beispielsweise wegen Eigenbedarf kündigt, muss er sich je nach Dauer des Mietverhältnisses an bestimmte Kündigungsfristen halten: Besteht der Vertrag seit weniger als fünf Jahren, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate. Beträgt die Mietdauer mehr als acht Jahre, liegt die Frist bei neun Monaten. Begründen muss der Vermieter seine Kündigung in jedem Fall. Sie als Mieter sind dazu jedoch nicht verpflichtet. Wer zusammen mit seinem Partner oder mit Freunden eine Mietwohnung bezieht oder ein Haus mietet, kann den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Es sei denn, im Vertrag ist ein Hauptmieter festgelegt oder angegeben, dass wechselnde Mieter erlaubt sind.

Ein Wohnraummietvertrag lässt sich sowohl durch den Vermieter als auch durch den Mieter außerordentlich kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Wann ein Grund zur fristlosen Kündigung der Wohnung oder des Hauses vorliegt, entscheidet sich im Einzelfall. Sie können in der Regel außerordentlich und fristlos kündigen, wenn Sie zum Beispiel durch Wohnungsschäden erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen ausgesetzt sind. Dem Vermieter hingegen kommt das Recht zur fristlosen Kündigung beispielsweise dann zu, wenn ein Mieter die Hausordnung wiederholt verletzt.