Mietvertrag

Mietverträge über Wohnraum bedürfen grundsätzlich nicht der Schriftform. Dennoch ist es ratsam, das Mietverhältnis und die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vor dem Einzug schwarz auf weiß festzuhalten. Durch einen Wohnraummietvertrag erlangen beide Vertragsparteien Klarheit über die Rechte und Pflichten bezüglich der Mietsache. Dies kann auch bei Beweisfragen im Fall eines späteren Streits hilfreich sein. Die meisten Mietverträge werden unbefristet geschlossen. Es kann aber auch ein befristeter Mietvertrag rechtens sein, wenn es einen Befristungsgrund gibt – zum Beispiel, wenn der Vermieter das Mietobjekt nach Ablauf der Befristung selbst zu Wohnzwecken nutzen möchte.

Häufig fällt eine Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, an. Die Zahlung dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt oder Schäden in der Wohnung beziehungsweise im Haus entstehen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen und wird in der Regel im Mietvertrag festgehalten.

Unabhängig davon, ob der Abschluss des Mietvertrags schriftlich oder mündlich erfolgt: Das Mietrecht sieht kein Widerrufsrecht vor. Damit der Vertrag wirksam wird, muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch, kurz BGB, zwischen den Parteien vereinbart sein, wer mit wem ein Mietverhältnis eingeht und welches Mietobjekt ab wann für welche Mietzahlung vermietet wird. Dabei sollten Mieter und Vermieter auch Vereinbarungen zu den Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr und Gebäudereinigung treffen. Die Abrechnung von Heizung und Warmwasser erfolgt meist separat.

In der Regel müssen Mieter neben der Kaltmiete auch Betriebskosten zahlen. Diese gehören zu den Nebenkosten und können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Lassen Sie gegenüber niedrig angesetzten Betriebskosten immer Vorsicht walten: Spätestens bei der ersten Betriebskostenabrechnung müssen Sie möglicherweise mit Nachzahlungen rechnen. Kosten für Kleinreparaturen, beispielsweise einen defekten Fenstergriff, müssen Sie als Mieter tragen. Vorausgesetzt, es gibt eine gültige Klausel im Mietvertrag. Wenn es keine gibt oder diese unwirksam ist, müssen Sie für solche Reparaturen nicht zahlen. Modernisierungen, die Sie auf eigene Kosten durchführen, können Sie Ihrem Vermieter am Ende der Mietzeit nicht in Rechnung stellen. Der Eigentümer hat sogar die Möglichkeit, auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu bestehen. Wenn Sie zum Beispiel einen neuen Boden im Mietobjekt verlegen, sollten Sie vorab eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen mit Ihrem Vermieter schließen.

Beide Mietparteien können den Mietvertrag in der Regel nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen und in Schriftform kündigen. Der Mieter muss grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn der Vermieter beispielsweise wegen Eigenbedarf kündigt, richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses: Besteht der Vertrag seit weniger als fünf Jahren, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate. Beträgt die Mietdauer mehr als acht Jahre, liegt die Frist bei neun Monaten. Außerdem muss der Vermieter seine Kündigung in jedem Fall begründen. Sie als Mieter sind dazu nicht verpflichtet. Wer zusammen mit seinem Partner oder mit Freunden eine Mietwohnung bezieht oder ein Haus mietet, kann den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Es sei denn, laut Vertrag sind wechselnde Mieter möglich.

Ein Wohnraummietvertrag lässt sich sowohl durch den Vermieter als auch durch den Mieter außerordentlich kündigen. Vorausgesetzt, die Fortsetzung des Vertrags ist nicht zumutbar. Wann ein Grund zur fristlosen Kündigung der Wohnung oder des Hauses vorliegt, entscheidet sich im Einzelfall. Sie können in der Regel außerordentlich und fristlos kündigen, wenn Sie zum Beispiel durch Wohnungsschäden erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen ausgesetzt sind. Dem Vermieter hingegen kommt das Recht zur fristlosen Kündigung beispielsweise dann zu, wenn ein Mieter die Hausordnung wiederholt verletzt.