Wohnfläche richtig berechnen

Wenn Sie eine Wohnung mieten, ist es sinnvoll, die im Mietvertrag festgehaltene Wohnungsgröße unter die Lupe zu nehmen. Denn sie wirkt sich nicht nur auf die Höhe Ihrer Miete aus. Sie hat auch Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung, da die Anzahl der Quadratmeter als Berechnungsgrundlage für Nebenkosten wie den Wasserverbrauch dient. Deshalb sollten Sie Ihre Wohnung nachmessen.

Es gibt verschiedene Berechnungswege, um die Wohnfläche zu ermitteln: die Wohnflächenverordnung – kurz WoFlV – und die DIN-Norm. Der Vorläufer der Wohnflächenverordnung ist die sogenannte Zweite Berechnungsverordnung. Diese Berechnungsmethode ist nach wie vor gültig, wenn die Wohnflächenberechnung vor dem 31.12.2003 nach dieser Verordnung erfolgt ist. Überprüfen Sie, was in Ihrem Mietvertrag steht. Wenn dieser keine Angaben dazu enthält, gilt die Wohnflächenverordnung als Berechnungsbasis.

Folgende Punkte gelten bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung:

• Die tatsächliche Grundfläche entspricht nicht der Wohnfläche, da bestimmte Flächen von der Größe abgezogen werden.
• Wohn-, Ess- und Schlafzimmer sowie Küche, Bad und Abstellräume zählen zum Wohnraum.
• Balkone, Terrassen, Loggien, Wintergärten, Dachgärten und Schwimmbäder hingegen finden in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte Berücksichtigung bei der Berechnung.
• Keller- und Heizungsräume sowie Waschküchen gehören nicht zur Wohnfläche.
• Schornsteine und Säulen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie eine Höhe von 1,50 Meter sowie eine Grundfläche von 0,1 Quadratmeter nicht überschreiten.
• Flächen unter Dachschrägen oder Treppen bis zu einem Meter Höhe gehen nicht in die Berechnung ein. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte. Ab zwei Metern Raumhöhe wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet.
  

Gilt die DIN-Norm 277, fällt die definierte Wohnfläche größer und damit der Mietpreis höher aus. Bei dieser Berechnungsbasis gelten Grundfläche und Wohnfläche als identisch – Balkone, Kellerräume und Garagen finden zu 100 Prozent Berücksichtigung. Da die Raumhöhe hierbei keine Rolle spielt, fällt die ermittelte Quadratmeterzahl vor allem bei Dachgeschosswohnungen größer aus.

Je nach Berechnungsmethode wird eine Wohnfläche anders bewertet. Eine zehn Quadratmeter große Terrasse geht nach Wohnflächenverordnung zum Beispiel mit 25 bis maximal 50 Prozent in die Berechnung ein – also mit 2,5 bis 5 m². Die Zweite Berechnungsverordnung zählt die Terrasse zur Hälfte zur Wohnfläche. Das sind in diesem Fall 5 m². Laut DIN-Norm 277 wird die Terrasse hingegen mit der vollen Fläche von 10 m² berücksichtigt.

Wenn Sie eine Immobilie mieten und feststellen, dass die tatsächliche Wohnfläche von den im Mietvertrag angegebenen Quadratmetern abweicht, haben Sie Anspruch auf Mietminderung. Vorausgesetzt, die Differenz liegt bei über zehn Prozent. Für die sogenannte 10-Prozent-Regel ist es unerheblich, ob im Vertrag ein konkreter Wert oder eine Circa-Angabe zur Wohnfläche festgehalten ist. Wichtig: Sie können rückwirkend eine Mietminderung geltend machen und zwar für die letzten drei Kalenderjahre.