Mietvertrag kündigen

Unabhängig von der Mietdauer können Mieter das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Die Kündigung sollte dem Vermieter in schriftlicher Form spätestens am dritten Werktag eines Monats vorliegen. Dabei ist nicht der Poststempel entscheidend, sondern der Empfang durch den Vermieter. Die Wohnungskündigung muss schriftlich erfolgen, unterschrieben sein und den Vermieter am besten per Einschreiben erreichen.

Befristete Mietverträge oder Verträge, in denen eine Kündigung für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen ist, können in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden. Mieter sind hierbei auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Das Sonderkündigungsrecht kann jedoch auch im befristeten Mietverhältnis zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung führen.

Für Vermieter gelten längere Kündigungsfristen und sie dürfen nur in Ausnahmefällen den Mietvertrag kündigen. Bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter an gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen gebunden, die von der Mietdauer abhängen. Dies gilt vor allem, wenn der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen möchte.

Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag über die Kündigungsfrist können getroffen werden, solange sie den Mieter nicht schlechter stellen als das Gesetz es vorsieht oder gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen.

In besonderen Fällen haben Mieter auch ein Sonderkündigungsrecht. Bei einer Mieterhöhung oder einer umfassenden Sanierung der Wohnung kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Eingang des Schreibens des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In Fällen von gesundheitlicher Gefährdung, beispielsweise durch einen schlechten baulichen Zustand, entfällt die Kündigungsfrist ganz.

Das Sonderkündigungsrecht besteht auch im Todesfall. Ehepartner, Lebenspartner oder die Erben haben das Recht, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigungsfrist kann auch verkürzt werden, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel steht und der Mieter einen Nachmieter für die Wohnung findet.

Vermieter können einen bestehenden Mietvertag nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Laut BGB müssen dafür folgende Gründe vorliegen:

Eigenbedarf – Der Vermieter möchte die vermietete Immobilie künftig für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen.

Wirtschaftliche Verwertung – Wenn der Vermieter durch die Vermietung der Immobilie erhebliche Nachteile hat, weil er das Grundstück nicht in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen nutzen kann.

Mietvertragsverletzung – Wenn der Mieter seine Mietvertragspflichten schuldhaft und beträchtlich verletzt. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter mit mehr als einer Mietzahlung im Rückstand ist, er die Mietwohnung vertragswidrig nutzt, den Hausfrieden stört oder unzulässige bauliche Veränderungen vorgenommen hat. In diesen Fällen kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

In einigen Fällen hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung des Vermieters. Das Widerspruchsrecht besteht, wenn

•    der Mieter krank ist,
•    der Mieter sehr alt ist,
•    die Mieterin schwanger ist,
•    der Mieter keine Ersatzwohnung findet,
•    der Mieter in der Wohngegend verwurzelt ist,
•    der Mieter ein bevorstehendes Examen hat,
•    dem Mieter ein geringes Einkommen zur Verfügung seht,
•    die Kinder Probleme beim Schul- oder Kindergartenwechsel haben.

In diesen Fällen kann das Mietverhältnis fortgesetzt werden, jedoch nicht unbegrenzt. Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich begründen, warum ein Härtefall vorliegt. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietvertrags beim Vermieter eingehen.

Nach der Wohnungsübergabe ist der Vermieter verpflichtet, die hinterlegte Kaution zuzüglich der angesammelten Zinsen an den Mieter zurückzuerstatten. Wie lange der Vermieter mit der Rückerstattung warten darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Sollte eine Abrechnung der Nebenkosten noch ausstehen und der Vermieter rechnet mit einer Nachzahlung, ist es ihm gestattet, einen Teil der Kaution bis zum Abschluss der Abrechnungsperiode – maximal ein Jahr – einzubehalten.

Auch im Falle von Schönheitsreparaturen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie bei Mängeln kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis er eine Schätzung der Handwerkskosten abgeben kann. Für die Prüfung dieser Kosten hat der Vermieter nach Ende des Mietvertrages und dem Auszug des Mieters bis zu sechs Monate Zeit (BGB 548). Danach verjähren für den Vermieter die Schadensansprüche. Ist die Prüfungsfrist verstrichen, steht es dem Mieter zu, eine schriftliche Aufstellung der Summe der hinterlegten Kaution, die darauf entfallenen Zinsen sowie die Bedingungen für die Rückzahlung vom Vermieter zu verlangen. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren.

Bei der Wohnungsübergabe ist die Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls für Vermieter und Mieter besonders wichtig. In diesem können beide Seiten ausstehende Kosten festhalten und mit ihrer Unterschrift bestätigen.