Mietwohnung untervermieten

Von einer Untervermietung spricht man, wenn ein Mietobjekt – egal ob Haus, Wohnung oder auch nur ein WG-Zimmer – durch den Hauptmieter einer dritten Person, dem Untermieter, für einen bestimmten Zeitraum überlassen wird. Für diesen Zeitraum bleibt der Hauptmieter weiterhin Vertragspartner des Vermieters und ist somit auch verantwortlich für die Einhaltung aller Mietvereinbarungen. In der Regel muss der Vermieter jeder Untervermietung zustimmen, es sei denn, die Erlaubnis zur Untervermietung ist bereits im Mietvertrag festgehalten.

Laut §540 BGB benötigt ein Mieter die Zustimmung seines Vermieters für eine Untervermietung. Allerdings ist dies in vielen Fällen reine Formsache, denn das BGB regelt auch, dass ein Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ist eine Untervermietung für den Mieter wirtschaftlich und persönlich sinnvoll, muss der Vermieter die Untervermietung erlauben.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen für eine längere Zeit die Wohnung nicht nutzt, beispielsweise, weil er ein Projekt in einer anderen Stadt betreuen muss oder sich für ein Auslandssemester im Rahmen seines Studiums entscheidet. Auch finanzielle Gründe sind anerkannt, zum Beispiel wenn der Mieter nach einer Trennung die Miete auf einmal alleine tragen muss. Handelt es sich um eine Wohngemeinschaft, kann eine Untervermietung berechtigt sein, wenn ein Mitmieter auszieht, den Mietvertrag für sein Zimmer aber nicht gesondert kündigen kann. Um in diesem Fall den Mietvertrag der anderen Bewohner unberührt zu lassen, kann eine Untervermietung des betroffenen Zimmers eingerichtet werden.

Im rechtlichen Sinne darf nicht die gesamte Wohnung untervermietet werden. Allerdings gibt es keine qualitativen oder quantitativen Vorgaben für den Teil des Wohnraums, der weiterhin vom Hauptmieter genutzt wird. Es kann also beispielsweise ausreichen, dass lediglich Möbel weiterhin in der Wohnung stehen.

Soll die gesamte Wohnung untervermietet werden, also so, dass eine Nutzung durch den Hauptmieter nicht mehr erkennbar ist, kann der Vermieter dies untersagen. In diesem Fall gibt es keine Möglichkeit, eine Erlaubnis zu erzwingen, aber das Mietverhältnis mit einer Dreimonatsfrist zu kündigen. 

Besteht ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, darf der Vermieter diese nur verweigern, wenn

• die Untervermietung den Wohnraum überbelegen würde,
• in der Person des gewünschten Untermieters selbst ein wichtiger Grund vorliegt, sodass dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann. Bedenken wegen Herkunft, Hautfarbe, oder andere Vorbehalte werden selbstverständlich gerichtlich nicht anerkannt.
• sonstige Gründe vorliegen, die eine Untervermietung unzumutbar machen, beispielsweise, wenn der Untermieter die Nutzung des Wohnraums ändern und ein Gewerbe mit Kundenverkehr betreiben will.

Die eigene Wohnung in der Ferienzeit als Ferienwohnung oder Airbnb anbieten – das klingt verlockend. Hier greifen die rechtlichen Regelungen zur Untervermietung allerdings nicht. Denn das Vermieten an Touristen ist keine Untervermietung, sondern ein Gewerbe. Einige Bundesländer haben ein Zweckentfremdungsverbot, das die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohnraum an Touristen verbietet.

Wollen Sie Wohnraum an Urlauber vermieten, müssen Sie dies melden. Nutzen Sie mehr als 50 Prozent der Wohnung weiterhin selbst und/oder vermieten Sie den Wohnraum weniger als 60 Tage im Jahr, brauchen Sie keine Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes. Eine konkrete Erlaubnis Ihres Vermieters benötigen Sie aber in jedem Fall. Vermieten Sie ohne diese gewerblich, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung.

Grundsätzlich gelten aus einer Untervermietung erzielte Einnahmen als Mieterträge und müssen somit auch im Rahmen der Einkommenssteuererklärung dem Finanzamt gemeldet werden. Versteuert werden muss aber nur der Überschuss, der sich aus Einnahmen und Ausgaben ergibt.

Wenn Sie sich für eine Untervermietung entscheiden, sollten Sie die Vertragsdetails in jedem Fall schriftlich festhalten. Folgende Punkte müssen dabei im Vertrag auftauchen:

• die Namen der Vertragsparteien,
• genaue Bezeichnung des betroffenen Mietobjekts (Anschrift, Stockwerk),
• Mietpreis, Nebenkosten und Kaution,
• Referenz zum Hauptmietvertrag, zum Beispiel zum Umgang mit Schönheitsreparaturen,
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses, eventuelle Regelungen zur Befristung und Kündigung,
• Unterschriften beider Vertragsparteien.

Denken Sie daran, dass Ihr Vermieter Sie für Schäden haftbar machen kann, die an der Mietsache entstehen, beispielsweise an Türrahmen oder Fußböden – auch, wenn diese von Ihrem Untermieter verursacht wurden. Sie können diese Kosten vom Untermieter zurückfordern, aber es empfiehlt sich in jedem Fall, eine Kaution als Sicherheit zu verlangen. Denken Sie zudem daran, den Umgang mit Schönheitsreparaturen und die Höhe der Nebenkosten genau festzuhalten. Steht hierzu nichts im Untermietvertrag, muss der Untermieter auch nicht zahlen.