Haus verkaufen

Eine Immobilie zu verkaufen bietet sich vor allem im Frühjahr und Sommer an. Denn in den hellen Jahreszeiten können Hausbesitzer mit weniger Aufwand gute Fotos von ihrem Heim machen. Außerdem lassen sich Besichtigungstermine mit Interessenten leichter planen, da potenzielle Immobilienkäufer sich bei der Besichtigung aufgrund der Helligkeit auch in den Abendstunden einen guten Eindruck vom Haus machen können. Natürlich spielt auch die Nachfrage am Immobilienmarkt eine wichtige Rolle, um einen passenden Verkaufszeitpunkt festzulegen. So kann es sich in Zeiten geringerer Nachfrage lohnen, zu warten, bis der Markt sich erholt hat und die Immobilienpreise wieder gestiegen sind.

Sie können den Hausverkauf entweder selbst durchführen oder einen Immobilienmakler damit beauftragen. Wenn Sie sich für einen Privatverkauf entscheiden, ist dies mit viel Zeit und Aufwand verbunden. Denn Sie müssen unter anderem Daten für das Exposé sammeln, den Hauswert ermitteln und Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten absolvieren. Wenn Ihnen die dafür nötige Zeit beziehungsweise die Fachkenntnisse fehlen, können Sie einen Makler beauftragen. Dann fällt zwar eine Maklerprovision an, die Vorteile sind aber zum Beispiel, dass ein Makler über Marktkenntnisse verfügt und Erfahrung im Verkauf von Immobilien hat. Er hilft Ihnen dabei, notwendige Unterlagen zusammenzustellen und einen Preis für Ihr Haus festzulegen. Zudem ist ein Makler gut vernetzt und kann auf einen Kundenstamm mit potenziellen Interessenten zurückgreifen.

Um Kaufinteressenten einen realistischen Verkaufspreis nennen zu können, müssen Sie recherchieren, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie hat. Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei der Wertermittlung spielen Faktoren wie Zustand, Ausstattung und Lage des Hauses eine Rolle. Bei Letzterer lässt sich unterscheiden zwischen Makrolage – also zum Beispiel der Verkehrsanbindung und der umliegenden Infrastruktur – und Mikrolage, wozu die Nachbarn zählen. Der Zustand der Immobilie definiert sich unter anderem durch sein Alter und seinen Energiestandard. Bei der Ausstattung zählen zum Beispiel die Bauweise sowie die Qualität der Baumaterialien.

Das Exposé dient dazu, Ihre Immobilie zu vermarkten und Interesse bei potenziellen Käufern zu wecken. Es sollte zum Beispiel Angaben zur Ausstattung und zum Zustand des Hauses enthalten. Zudem benötigen Sie für den Hausverkauf den Grundbuchauszug. Mit diesem Dokument weisen Sie nach, dass Sie Eigentümer der Immobilie und damit zum Verkauf berechtigt sind. Zudem erfährt der Hauskäufer, ob auf dem Grundstück Rechte Dritter lasten – beispielsweise Wohnrechte. Der Grundbuchauszug beinhaltet alle Grundbucheinträge, unter anderem die Lage und Größe des Hauses. Sie können den Auszug aus dem Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Außerdem sollten Sie folgende Unterlagen für den Verkauf Ihrer Immobilie besorgen:

• Baupläne
• Auszug aus der Flurkarte
• Grundriss des Hauses
• Energieausweis
• Nachweis von Sanierungen
  

Wenn sich ein Interessent nach der Hausbesichtigung für das Objekt entschieden hat, folgt die Verhandlung über die Höhe des Kaufpreises. Hausbesitzer sollten sich vorab eine Verkaufsstrategie überlegen und bei der Verkaufssumme einen gewissen Spielraum für Verhandlungen einplanen. Wenn sich beide Vertragsparteien einig geworden sind, kann ein Notar den Kaufvertrag aufsetzen. Erst wenn eine Beurkundung des Vertrags durch den Notar erfolgt ist, ist dieser – und damit auch der Hausverkauf – rechtskräftig. Im Kaufvertrag stehen zum Beispiel die Namen des Verkäufers und Käufers, der Verkaufspreis sowie individuelle Vereinbarungen wie Absprachen zur Übernahme von Mobiliar. Nach dem Notartermin erfolgt die Umschreibung des Hauses im Grundbuch. Durch den Grundbucheintrag ist der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie. Bei der Hausübergabe sollten Sie zudem alle wichtigen Punkte – zum Beispiel die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung – in einem Übergabeprotokoll festhalten.

Tipp: Machen Sie sich eine Checkliste zum Immobilienverkauf. So behalten Sie den Überblick über die notwendigen Schritte. Ein Mitarbeiter Ihrer Volksbank Raiffeisenbank steht Ihnen beim Hausverkauf zur Seite.

Finden private Veräußerungsgeschäfte wie der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist statt, kann das Finanzamt Steuern erheben. Deshalb sollten Verkäufer die Spekulationsfrist beachten. Wenn Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Besitzer nachweisen kann, dass er innerhalb der letzten drei Jahre sein Haus selbst bewohnt hat. In diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an.

Sollten Sie Ihr Haus verkaufen, bevor die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausgelaufen ist, darf das Kreditinstitut gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Diese gilt als Schadensersatzanspruch der Bank, damit ihr nicht ein Teil der vertraglich vereinbarten Zinsen für das Darlehen entgeht.