Spekulationssteuer bei Immobilien

So vermeiden Sie Steuern beim Immobilienverkauf

Finden private Veräußerungsgeschäfte wie ein Immobilienverkauf innerhalb einer bestimmten Frist statt, kann das Finanzamt Steuern erheben. Was die Spekulationssteuer bei Immobilien genau ist, wie hoch sie beim Verkaufsgewinn ausfällt und welche Ausnahmen es gibt, erfahren Sie hier.

Was ist die Spekulationssteuer?

Sie haben eine Immobilie als Renditeobjekt erworben und möchten sie nun wieder verkaufen? Egal, ob Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage besitzen: der Verkaufszeitpunkt ist entscheidend. Denn Sie müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre. Sie kann aber auch kürzer ausfallen.

Fristwahrung bei Vermietung und Eigennutzung

Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Wenn Sie Ihren Besitz also erst danach verkaufen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Bei Immobilien, die Sie oder Ihre Kinder – sofern Sie für diese noch Kindergeld beziehen – zu eigenen Wohnzwecken nutzen, beträgt die Spekulationsfrist drei Jahre. In beiden Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem Sie das Haus erworben haben, als Fristbeginn.

Höhe der Spekulationssteuer

Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt von der Höhe des Veräußerungsgewinns, Ihren sonstigen Einkünften sowie Ihrem Einkommenssteuersatz ab. Es gibt aber bei der Veräußerung von Immobilien verschiedene Posten, mit denen sich die Steuerlast reduzieren lässt. Zu diesen Posten, die sich auf Ihren Gewinn und die Höhe der Steuer auswirken können, zählen unter anderem

  • Gebühren für den Makler,
  • Werbungskosten für beispielsweise Verkaufsinserate,
  • Gebühren für den Notar,
  • die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung sowie
  • die Vorfälligkeitsentschädigung.

Rechenbeispiel

Wenn Sie Ihre Immobilie für 250.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist veräußern, beträgt Ihr zu versteuernder Gewinn in diesem Rechenbeispiel 90.000 Euro. Denn bei der Berechnung der Spekulationssteuer lassen sich neben den Anschaffungskosten von 150.000 Euro auch die Kosten für den Immobilienverkauf wie Makler- und Notargebühren in Höhe von insgesamt 10.000 Euro abziehen. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent müssten Sie also mit einer Spekulationssteuer in Höhe von 36.000 Euro rechnen.

Die folgende Tabelle beinhaltet die Beispielwerte für die obenstehende Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Verkaufswert der Immobilie 250.000 Euro
Anschaffungskosten 150.000 Euro
Kosten für den Immobilienverkauf 10.000 Euro
zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
individueller Steuersatz 40 Prozent
Spekulationssteuer 36.000 Euro

Hinweis auf Beratung: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung durch einen Steuerberater, Steuerbevollmächtigten, Rechtsanwalt (insbesondere Fachanwalt für Steuerrecht), Ihren Versicherer, einen Berater bei Ihrer Bank oder durch die für diese Themen zuständigen Ämter nicht ersetzen.

Informieren Sie sich über das Thema Immobilienverkauf bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort.

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