Immobilie vererben

Schieben Sie Ihre Planung nicht auf die lange Bank, sondern kümmern Sie sich so vorausschauend und früh wie möglich um den Nachlass. So haben Sie Zeit, alles in Ruhe zu regeln und können Streit zwischen den Erben vermeiden, der mitunter langwierig sein kann und sowohl den Erben als auch dem Haus an die Substanz gehen kann. Bedenken Sie auch die gesetzliche Erbfolge, die eintritt, wenn kein Testament vorliegt.

Wer erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen. Für die Erbschaftsteuer gelten allerdings Freibeträge. Diese richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten des Erblassers eine Alternative sein, zum Beispiel, um die Erben bei der Erbschaftsteuer zu entlasten. Ob eine Schenkung der richtige Weg ist, hängt von den jeweiligen Vermögens- und Familienverhältnissen ab. Bei einer Schenkung gelten zwar die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei einer Erbschaft, aber der Freibetrag darf alle zehn Jahre neu genutzt werden. Dies eröffnet die Möglichkeit, weitere Vermögenswerte steuerfrei zu übertragen.

Die Schenkung einer Immobilie an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner ist zu Lebzeiten steuerfrei, unabhängig davon, wie hoch der Wert des Objektes ist. Genau wie der Verkauf einer Immobilie muss auch eine Schenkung notariell beglaubigt werden. Bedenken Sie also, dass Kosten für den Notar und die Änderung des Grundbucheintrags anfallen. 

Auch wenn eine Schenkung aus finanziellen Gründen attraktiv erscheinen mag, bedenken Sie, dass Sie mit diesem Schritt bereits zu Lebzeiten alle Eigentumsrechte an der Immobilie abgeben. Im Falle eines finanziellen Engpasses besteht dann nicht mehr die Möglichkeit das Objekt zu verkaufen. Außerdem erlischt mit der Schenkung der Immobilie auch das Nutzungsrecht. Handelt es sich also um ein selbstbewohntes Objekt, sollten Sie, genau wie bei einem Verkauf, zu ihrer eigenen Sicherheit ein Wohnrecht oder eine Nießbrauchnutzung vereinbaren.

• Persönliche Vermögensbilanz ziehen
• Offene Gespräche mit den Erben führen
• Notar, Steuerberater, Fachanwalt hinzuziehen
• Teilungsanordnung im Testament oder Erbvertrag festsetzen

Sich im Trauerfall um eine Immobilie kümmern zu müssen, ist eine zusätzliche Belastung. Klären Sie trotzdem möglichst zeitnah, ob das Objekt verschuldet ist und besichtigen Sie die Immobilie – auch wenn sie weiter entfernt liegt. Denn als Erbe haben Sie nur sechs Wochen Zeit, um eine Erbschaft auszuschlagen. Nehmen Sie das Erbe an, müssen Sie sich als neuer Eigentümer um alle Angelegenheiten rund um die geerbte Immobilie kümmern. Dazu zählen auch die laufenden Nebenkosten. Vergessen Sie nicht, den Grundbucheintrag ändern zu lassen und melden Sie Ihre Erbschaft innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt.

Wenn Sie planen, eine selbstgenutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten an Ihre Erben weiterzugeben, empfiehlt es sich, dass Sie sich rechtlich absichern und sich somit die weitere Nutzung des Objektes sichern. Dafür bietet es sich an, ein Wohnrecht oder Nießbrauch zu vereinbaren.

Ein Wohnrecht sollte immer vertraglich abgesichert und ins Grundbuch eingetragen werden. Denn so kann es bei einem Verkauf der Immobilie nicht außer Kraft gesetzt werden. Veräußern Ihre Erben also noch zu Ihren Lebzeiten die von Ihnen genutzte Immobilie, muss der neue Eigentümer Ihr Wohnrecht anerkennen. Ob das Wohnrecht lebenslang oder nur für eine bestimmte Zeit gilt, kann im Vertrag festgelegt werden. Zudem darf die Familie, also Ehepartner oder Kinder des Berechtigten ebenfalls in der Immobilie wohnen.

Eine Nießbrauch-Vereinbarung ähnelt dem Wohnrecht, ist aber noch weiter gefasst. Es gesteht dem Begünstigten nicht nur das Recht zu, die betroffene Immobilie für sich selbst zu nutzen, er darf sie auch gewerblich nutzen oder vermieten. Genau wie das Wohnrecht sollte Nießbrauch vertraglich festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden. Auch Nießbrauch bleibt bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.

Dass ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung verkauft wird, hat nicht immer finanzielle Gründe. Faktoren wie die falsche Lage oder kein Eigenbedarf können ebenfalls dazu führen, dass Erben oder die Erbengemeinschaft sich für den Verkauf entscheiden. Trotzdem fällt vor allem der Verkauf des geerbten Elternhauses häufig schwer. Sollten Sie sich dennoch für den Verkauf einer Immobilie entscheiden, begleiten und beraten Sie die Experten Ihrer Volksbank Raiffeisenbank Schritt für Schritt.