Immobilie bewerten

Wie viel ist mein Haus wert?

Lassen Sie Ihre Immobilie vom Fachmann bewerten oder übernehmen Sie es einfach selbst. Dabei gibt es unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung. Ihre Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie gerne bei diesem Vorhaben.

Anlass zur Wertermittlung

Die Erstellung eines Gutachtens kann verschiedene Gründe haben. So kann zum Beispiel das Finanzamt oder ein Gericht den Besitzer einer Immobilie dazu verpflichten, ein Gutachten erstellen zu lassen. Oder der Besitzer möchte den Verkaufswert aus Eigeninteresse ermitteln. Im ersten Fall muss verpflichtend ein Sachverständiger engagiert werden, da ein explizit gefordertes Gutachten nur vom Profi ausgestellt werden kann. Möchten Sie hingegen nur den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, können Sie dies auch selbst in die Hand nehmen. Achten Sie bei der Wertermittlung darauf, dass der Verkehrswert – also der Wert, den Sie ermitteln – nicht immer dem tatsächlichen Verkaufswert entsprechen muss. Dieser kann auch geringer (Zwangsversteigerung) oder viel höher (Liebhaberpreis) ausfallen.

Das Vergleichswertverfahren – für unbebaute Grundstücke

Das Vergleichswertverfahren eignet sich insbesondere zur Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke. Werte ähnlicher Grundstücke in der Nachbarschaft werden hierbei zum Vergleich herangezogen und dienen als Anhaltspunkt. Ein Richtwert kann mithilfe des örtlichen Gutachterausschusses gefunden werden. Dieser sammelt vergangene Kaufpreise. Im Anschluss werden dann Zu- und Abschläge berechnet. Wichtige Faktoren für die Berechnung sind unter anderem

  • Zustand (Modernisierungsbedarf),
  • Grundriss,
  • Belichtung,
  • Nutzungsmöglichkeiten (Keller, Parkplatz).
     

Das Vergleichswertverfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wieder. Zudem ist es leicht nachvollziehbar, zuverlässig und einfach. Zu den Nachteilen zählt jedoch, dass in der Praxis oft ausreichende Vergleichsobjekte fehlen. Zudem unterliegt das Ergebnis stark den Marktschwankungen. 

Das Sachwertverfahren – für unvermietete Immobilien

Dieses Verfahren eignet sich insbesondere zur Ermittlung des Wertes unvermieteter Immobilien. Hierbei werden zwei Werte benötigt: der Gebäudesachwert und der Wert von Grund und Boden. Letzterer kann zum Beispiel anhand von Vergleichsobjekten ermittelt werden. Außerdem ist es möglich, sich beim Gutachterausschuss, einem Makler oder einer ortsansässigen Bank, die für Immobilien zuständig ist, zu erkundigen. Faktoren, die in den Gebäudesachwert der Immobilie einfließen, sind zum Beispiel

  • Lage,
  • Baujahr,
  • Zustand (Renovierungen anstehend / bereits vorgenommen),
  • Marktsituation.


Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie, exklusive des Grundstücks, wiedergegeben. Das Ergebnis kann jedoch "realitätsfern" sein, weil es stark von der Wahl des zutreffenden Marktanpassungsfaktors abhängt. Dieser wird benötigt, um den errechneten Wert der Immobilie nach oben oder unten zu korrigieren. Sofern im Umkreis genügend gleichartige Immobilien vorhanden sind, kann der Preis herabgesetzt werden. Bei erhöhter Nachfrage kann der errechnete Sachwert angehoben werden.

Ertragswertverfahren – für vermietete Immobilien

Dieses Verfahren eignet sich insbesondere zur Ermittlung des Wertes von Mietobjekten. Dafür werden zwei Werte benötigt: der Bodenwert und der Gebäudeertragswert. Hierbei wird quasi eine Prognose über zukünftige Erträge gestellt. Aus diesem Grund ist es wichtig, zu wissen, welcher jährliche Reinertrag durch die Immobilie zu erwarten ist. Wichtig für die Wertermittlung sind zum Beispiel

  • Objektgröße,
  • Ausstattungsqualität,
  • Lage (sowohl Mikro- als auch Makrolage).


Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Objekte, für die Mieteinnahmen eine Rolle spielen. Allerdings ist es auch sehr anspruchsvoll. Ein unpassender Liegenschaftszins kann das Ergebnis erheblich verfälschen. Es sollte daher nur von Fachleuten angewendet werden.

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