Immobilienbewertung

Wie viel ist mein Haus wert?

Ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück: Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Immobilienbewertung. Welche das sind und welche Einflussfaktoren bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, erfahren Sie hier.

Wofür ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Es gibt verschiedene Gründe, die die Erstellung eines Gutachtens notwendig machen. Zum Beispiel, weil das Finanzamt oder ein Gericht Sie dazu verpflichten, eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen vornehmen zu lassen. Oder Sie möchten eine Immobilie verkaufen und deshalb den Immobilienwert ermitteln, um einen realistischen Verkaufspreis festlegen zu können. Bei der Immobilienbewertung wird der sogenannte Verkehrswert, also der Marktwert, errechnet. Dabei gibt es drei Methoden: das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren dient der Ermittlung des Werts von zum Beispiel Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken. Hierbei können Sie Werte ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft zum Vergleich heranziehen. Je mehr Vergleichsdaten in Ihre Kalkulation einfließen, desto genauer ist der ermittelte Immobilienpreis. Ein Richtwert lässt sich mithilfe des örtlichen Gutachterausschusses finden. Wichtige Faktoren bei der Berechnung mittels Vergleichswertverfahren sind

  • der Zustand der Immobilie,
  • der Grundriss,
  • die Lichtverhältnisse und
  • Nutzflächen wie Keller oder Parkplatz.

Das Vergleichswertverfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wieder. Zudem ist es zuverlässig und einfach. In der Praxis allerdings sind vergleichbare Immobilien oft nicht in genügender Anzahl vorhanden.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren findet Anwendung bei der Bewertung von Immobilien, die von ihren Eigentümern genutzt werden. Hierfür sind der Gebäudesachwert und der Grundstückswert notwendig. Letzterer lässt sich anhand von vergleichbaren Grundstücken ermitteln. Zudem können Sie sich bei einem Gutachter, einem Makler oder einer im Immobiliengeschäft tätigen Bank vor Ort erkundigen. Faktoren, die bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts einfließen, sind

  • Lage,
  • Baujahr und
  • Zustand der Immobilie sowie
  • die Marktsituation.

Der ermittelte Gebäudesachwert wird zum Grundstückswert addiert. Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, zu denen es kaum geeignete Vergleichsobjekte gibt. Deshalb müssen Sie das Ergebnis den Bedingungen des örtlichen Immobilienmarkts angleichen. Die Ermittlung des Sachwerts hängt also vom Marktanpassungsfaktor ab. Wenn eine große Nachfrage bei geringem Angebot herrscht, erfolgt eine Korrektur des Sachwerts nach oben. Im gegenteiligen Fall müssen Sie den ermittelten Wert nach unten korrigieren.

Das Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren steht die Rendite im Vordergrund. Deshalb kommt es häufig im Fall eines Hausverkaufs zum Einsatz, wenn es um die Ermittlung des Wertes von privat oder gewerblich genutzten Mietobjekten geht. Dafür sind der Bodenwert und der Gebäudeertragswert notwendig. Letzterer bezeichnet die zu erwartenden Einnahmen aus Ihrer Immobilie. Um diese bestimmen zu können, müssen Sie den jährlichen Reinertrag – also die Mieteinnahmen und sonstige Einkünfte abzüglich der Bewirtschaftungskosten – einschätzen. Mithilfe von Bodenwert und Gebäudeertragswert lässt sich schließlich eine Prognose über zukünftige Erträge erstellen. Wichtig für die Wertermittlung bei diesem Verfahren können Aspekte sein wie

  • Standort der Immobilie,
  • Immobiliengröße und
  • Ausstattung sowie Zustand.

Der Ertragswert hängt vom Liegenschaftszins ab. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert der Immobilie zu marktüblichen Konditionen verzinst wird. Wenn der Liegenschaftszins gering ist, fällt der Ertragswert hoch aus und umgekehrt. Da es sich um ein komplexes Verfahren handelt, sollten Sie es von einem Gutachter durchführen lassen.

Grundbuchauszug: Voraussetzung für den Immobilienverkauf

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ermittelt haben, benötigen Sie einen Grundbuchauszug, um sie verkaufen zu können. Denn so weisen Sie nach, dass Sie der Eigentümer und damit zum Verkauf berechtigt sind. Zudem erfährt der Interessent, ob auf dem Grundstück eventuell Rechte Dritter – zum Beispiel Wohnrechte – lasten. Der Grundbuchauszug beinhaltet alle Grundbucheinträge wie die Lage und Größe der Immobilie sowie den Namen des Eigentümers. Sie können den Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern.

Informieren Sie sich über das Thema Immobilienverkauf bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort.

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