Bodenrichtwert: Grundstückswert ermitteln

Der Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens nennt sich Bodenrichtwert. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, fassen die Gemeinden Grundstücke mit ähnlicher Nutzung zu Bodenrichtwertzonen zusammen. Anschließend berechnet ein Gutachterausschuss den durchschnittlichen Quadratmeterpreis innerhalb einer Zone. Die Grundlage dafür sind amtlich gesammelte, aktuelle Grundstückspreise aus Grundstücksverkäufen. Mindestens alle zwei Jahre ermitteln die zuständigen Gutachter die Durchschnittswerte und veröffentlichen sie. Gutachterausschüsse arbeiten ehrenamtlich im Auftrag der öffentlichen Verwaltung.

Der Bodenrichtwert dient zur Bestimmung des Bodenwerts. Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche in Quadratmetern. Der Bodenwert fließt dann in weitere Wertermittlungsverfahren wie das Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren ein. Diese dienen dazu, eine Immobilie zu bewerten. Der Bodenrichtwert ist also nur ein Grundwert, der dazu dient, weitere Werte zu berechnen. Der geschätzte Verkehrswert von Grund und Boden ergibt sich aber aus viel mehr Kriterien. Dazu zählen zum Beispiel Infrastruktur, Nachbarschaft oder Bebauungsmöglichkeiten. So kann auch der tatsächliche, marktübliche Quadratmeterpreis eines Grundstücks erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.

Der Bodenrichtwert ist zum Beispiel von Interesse für

• Eigentümer, die ein Grundstück verkaufen möchten und dessen Verkehrswert ermitteln wollen,
• Erben, die den Wert der Erbschaft erfahren möchten,
• Richter, die eine Ehe scheiden und dafür das Vermögen der Eheleute kennen müssen,
• Finanzämter, um die Grundsteuer festzulegen sowie um die Steuern bei einer Erbschaft zu berechnen.

Es gibt keine Berechnungsformel, mit der ein Grundstücksbesitzer selbst den Bodenrichtwert berechnen kann. Die zuständigen Gutachterausschüsse nutzen für ihre Berechnung Kaufpreissammlungen, die auf notariell beurkundeten Grundstücksverkäufen beruhen, die innerhalb einer vorher definierten Zeitspanne stattgefunden haben. Zudem fließen lokale Besonderheiten wie Lage und Zustand des Grundstücks mit in die Berechnung ein. Dabei finden beispielsweise auch der Erschließungsgrad, die Grundstücksgröße sowie die vorhandene Bebauung oder Bepflanzung Berücksichtigung.

In Deutschland verfügen alle Orte über Bodenrichtwertkarten, die jeder Bürger einsehen kann. In einigen Bundesländern ist die Online-Ermittlung des Bodenrichtwertes kostenpflichtig. Wenn Sie Grundstücke zum Kaufen oder Pachten suchen, können Sie in den Karten gezielt nach Gemeinden, Straßen und sogar Hausnummern suchen, um sich über den Grundstückswert bestimmter Immobilien zu informieren.

Grundstücke fallen in eine von vier möglichen Kategorien: Bauerwartungsland, nicht-erschlossenes Baugrundstück, Bauplatz und bebautes Grundstück.

Ist ein Gelände als Bauerwartungsland klassifiziert, dürfen Sie es zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht bebauen. Denn das Gelände ist weder erschlossen, noch liegt eine Baugenehmigung vor. Eine Einstufung als Bauerwartungsland bedeutet aber auch, Sie hier wahrscheinlich in absehbarer Zeit bauen dürfen. Abgeleitet wird diese Einschätzung aus der Bauleitplanung der zuständigen Gemeinde sowie der Entwicklung des Gebiets. Festgelegt ist dies in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Bei nicht-erschlossenen Baugrundstücken steht die Erschließung unmittelbar bevor. Die Gemeinde hat das Grundstück bereits als bebaubaren Grund eingestuft. Eine weitere Bezeichnung für ein Grundstück dieser Kategorie ist „baureifes Land“.

Ein Bauplatz ist ein Grundstück, das bereit zur Bebauung ist. Das bedeutet, dass alle benötigten Vorarbeiten abgeschlossen sind und die Gemeinde das Gelände als Baugrundstück eingestuft hat.

Ein bebautes Grundstück ist fertig erschlossen und – wie der Name schon sagt – bebaut. Bei der Bewertung dieser Grundstücksart kommt es darauf an, ob es sich um eine gewerbliche Bebauung oder um eine Wohnimmobilie handelt, sowie darauf, in welchem Zustand die Gebäude sind. Muss beispielsweise Bebauung abgerissen werden, bedeutet das hohe Kosten, was sich auf den Grundstückswert auswirkt.