Die Grundsteuer und ihre Berechnung

Auf welchen Faktoren die Höhe Ihrer Abgaben beruht

Jeder, der ein unbebautes oder bebautes Grundstück besitzt, bekommt zu Beginn eines Jahres von der Gemeinde einen Grundsteuerbescheid. Die Zahlung der Grundsteuer erfolgt dann in der Regel vierteljährlich. Vermieter dürfen die Abgabe per Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen.

Festsetzung der Betragshöhe zu Jahresbeginn

Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt. Doch Letztere ist nur ein einziges Mal fällig, während die Grundsteuer regelmäßig an die Gemeinde zu zahlen ist. Sie wird zu Beginn jeden Jahres festgesetzt. Wenn Ihnen zu diesem Zeitpunkt ein Grundstück gehört, müssen Sie den Betrag für das komplette Jahr zahlen. Allerdings können Sie im Falle eines Verkaufs vertraglich vereinbaren, dass der neue Eigentümer die Steuer übernimmt. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, hängt unter anderem von der Region ab.

Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer

Während für bebaute und unbebaute Grundstücke die Grundsteuer B anfällt, wobei das B für "baulich" steht, ist für land- und forstwirtschaftliche Flächen die Grundsteuer A zu zahlen, wobei das A für "agrarisch" steht. Für Immobilienbesitzer ist also lediglich die Grundsteuer B relevant. Diese errechnet sich mittels eines komplizierten Verfahrens aus den drei Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz, die in den nachfolgenden Absätzen erläutert werden. Der Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird multipliziert mit dem Hebesatz. Das Ergebnis ist die zu zahlende Jahresgrundsteuer.

Einheitswert

Der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück lässt sich ermitteln, indem man dessen Quadratmeterzahl mit dem entsprechenden Bodenrichtwert multipliziert, der im Jahr 1964 (für Westdeutschland) bzw. 1935 (für Ostdeutschland) festgelegt wurde. Um eine Immobilie zu bewerten, ziehen die Finanzämter entweder das Ertragswertverfahren oder das aufwendigere Sachwertverfahren heran. Je nach Verfahren werden dabei die statistisch ermittelte Miete der Jahre 1964 bzw. 1935, die Größe und Ausstattung des Hauses, die Außenanlage oder andere Kriterien berücksichtigt, die Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben.

Grundsteuermesszahl

Anhand der Grundsteuermesszahl legen die Finanzämter fest, welcher Teil des Einheitswerts steuerpflichtig ist. Je nach Größe, Alter, Wert und Lage des Hauses beträgt die Grundsteuermesszahl in den alten Bundesländern zwischen 2,6 und 3,5 Promille. In Ostdeutschland müssen Sie mit einer Grundsteuermesszahl zwischen fünf und zehn Promille rechnen.

Hebesatz

Der Hebesatz ist ein Prozentwert, der maßgeblich die Steuerlast in Städten bzw. Gemeinden bestimmt, und von diesen für eine bestimmte Zeitspanne festgelegt wird. Dabei gibt es starke regionale Unterschiede bezüglich der Höhe. In Ballungsräumen kann der Hebesatz um die 1.000 Prozent betragen. Auf dem Land hingegen kann er bei weit unter 100 bis hin zu null Prozent liegen. So fällt die Grundsteuer in beliebten Gegenden um ein Vielfaches höher aus als in dünn besiedelten Gebieten.

Möglicher Steuererlass

In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. So steht im Grundsteuergesetz, dass Sie als Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses keine Steuer zahlen müssen. Auch nach Bränden oder großen Wasserschäden können Sie auf Grundsteuererlass hoffen. Ebenso, wenn Sie trotz Anstrengung keine Mieter für Ihre Immobilie finden. Damit möchte der Staat Ihre Mietausfälle wenigstens zum Teil kompensieren. Außerdem fällt weder für Krankenhäuser noch Studentenwohnheime, Jugendherbergen oder ähnliche Einrichtungen Grundsteuer an.

Eine Grundsteuerreform steht auf der politischen Agenda

Die gegenwärtige Bemessungsweise der Grundsteuer ist laut eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig, weil die verwendeten Bezugsgrößen mehr als ein halbes Jahrhundert alt sind. Das verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, da Grundstückswerte sich seit 1964 bzw. 1935 sehr unterschiedlich entwickelt haben. Die Höhe der jeweiligen Grundsteuer ist von den jetzigen Werten der Immobilien entkoppelt und somit ungerecht verteilt. Deshalb muss der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung verabschieden. Bis 2024 gilt eine Übergangsfrist, in der die momentan verwendeten Einheitswerte noch zur Anwendung kommen dürfen. Am 1. Januar 2025 soll dann das neue Gesetz in Kraft treten.

Werden Sie Immobilienbesitzer.

Mehr zum Thema Immobilienkauf erfahren Sie bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank.

Hinweis auf Beratung: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung durch einen Steuerberater, Steuerbevollmächtigten, Rechtsanwalt (insbesondere Fachanwalt für Steuerrecht), Wirtschaftsprüfer oder Lohnsteuerhilfeverein nicht ersetzen.

Immobiliensuche