Die Grundsteuer und ihre Berechnung

Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbssteuer verwechselt. Doch Letztere ist nur ein einziges Mal fällig, während die Grundsteuer regelmäßig an die Gemeinde zu zahlen ist. Sie wird zu Beginn jeden Jahres festgesetzt. Wenn Ihnen zu diesem Zeitpunkt ein Grundstück gehört, müssen Sie den Betrag für das komplette Jahr zahlen. Allerdings können Sie im Falle eines Verkaufs vertraglich vereinbaren, dass der neue Eigentümer die Steuer übernimmt. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, hängt unter anderem von der Region ab.

Bisher gab es für bebaute und unbebaute Grundstücke lediglich die Grundsteuer B, wobei das B für "baulich" steht. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist die Grundsteuer A zu zahlen, das A steht für "agrarisch". Seit dem 1. Januar 2022 gibt es zudem die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke, die als baureif gelten. Für Immobilienbesitzer war bis Anfang 2022 lediglich die Grundsteuer B relevant. Diese errechnet sich mittels eines komplizierten Verfahrens aus den drei Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz, die in den nachfolgenden Absätzen erläutert werden. Der Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird multipliziert mit dem Hebesatz. Das Ergebnis ist die zu zahlende Jahresgrundsteuer.

Weil die zur Berechnung der Grundsteuer verwendeten Bezugsgrößen mehr als ein halbes Jahrhundert alt waren, hat das Bundesverfassungsgericht 2019 die Berechnungsweise für verfassungswidrig erklärt und eine Reform gefordert. Das neue Grundsteuergesetz ist zu Beginn des Jahres 2022 in Kraft getreten. Die vorherige Berechnungsweise der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten, den sogenannten Einheitswerten. So bilden in Westdeutschland Grundstückswerte aus dem Jahr 1964 die Berechnungsgrundlage. In Ostdeutschland stammen die zugrunde gelegten Werte sogar aus dem Jahr 1935.

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden jedoch seit 1964 bzw. 1935 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es nach dem bisherigen Grundsteuergesetz zu gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlungen. Um eine unterschiedliche Besteuerung vergleichbarer Grundstücke für die Zukunft zu vermeiden, wurde mit der Reform beschlossen, die Bewertung in regelmäßigen Abständen zu aktualisieren.

Seit dem 1. Januar 2022 erfolgt die Errechnung des Einheitswerts mithilfe des entsprechenden Bodenrichtwerts und der statistisch ermittelten Kaltmiete der jeweiligen Gemeinde. Weitere berücksichtigte Faktoren, die Einfluss auf den Wert der Immobilie haben, sind die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Reform hat zur Folge, dass für rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neue Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer ermittelt werden müssen. Aus diesem Grund gilt die neue Grundsteuer erst ab 2025.

Die Frist für die Abgabe der Feststellungserklärungen hat am 1. Juli 2022 begonnen und endet am 31. Oktober 2022. Auf Grundlage der hier gemachten Angaben wird die reformierte Grundsteuer festgesetzt, die dann ab dem 1. Januar 2025 bezahlt werden muss.

Alle Bundesländer haben Eigentümerinnen und Eigentümer bereits per Informationsschreiben über die Grundsteuererklärung und die dafür notwendigen Unterlagen in Kenntnis gesetzt. Die Abgabe der nötigen Steuererklärung erfolgt elektronisch über die Steuerverwaltung „Mein Elster“.

Für die Abgabe der Erklärung sollten Sie folgende Unterlagen vorliegen haben:

• Angaben zum betroffenen Grundstück wie Gemarkung, Fläche, Bodenwert, Flur, Flurstückzähler und Flurstücknenner,
• Größe der Wohnfläche,
• das Aktenzeichen aus dem Informationsschreiben,
• Steuer-ID aller Grundstückseigentümer,
• Steuernummer jedes Eigentümers.

Alternativ zu Elster können Sie auch „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ nutzen, ein Online-Service des Bundesministeriums für Finanzen. Das Portal unterstützt einfache Sachverhalte für Privatpersonen, beispielsweise selbst bewohntes Eigentum. Bitte beachten Sie aber, dass dieser Online-Service nicht von allen Bundesländern unterstützt wird. Wenn Ihr Eigentum in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen liegt, können Sie Ihre Grundsteuererklärung hier nicht abgeben.

Anhand der Grundsteuermesszahl legen die Finanzämter fest, welcher Teil des Einheitswerts steuerpflichtig ist. Entscheidende Faktoren dabei sind Größe, Alter, Wert und Lage des Hauses. 

Der Hebesatz ist ein Prozentwert, der maßgeblich die Steuerlast in Städten bzw. Gemeinden bestimmt, und von diesen für eine bestimmte Zeitspanne festgelegt wird. Dabei gibt es starke regionale Unterschiede bezüglich der Höhe. In Ballungsräumen kann der Hebesatz um die 1.000 Prozent betragen. Auf dem Land hingegen kann er bei weit unter 100 bis hin zu null Prozent liegen. So fällt die Grundsteuer in beliebten Gegenden um ein Vielfaches höher aus als in dünn besiedelten Gebieten.

Im Zuge der Grundsteuerrefom 2022 wurde zusätzlich zu den Grundsteuern A und B die neue Kategorie C eingeführt. Die Grundsteuer C gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Ziel dieser Neuregelung ist es, Grundeigentümer dazu anzuregen, ihre Grundstücke zu bebauen. Somit soll die Einführung dieser neuen Kategorie helfen, Grundstücksspekulation zu vermeiden und neuen Wohnraum zu schaffen.

In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. So steht im Grundsteuergesetz, dass Sie als Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses keine Steuer zahlen müssen. Auch nach Bränden oder großen Wasserschäden können Sie auf Grundsteuererlass hoffen. Ebenso, wenn Sie trotz Anstrengung keine Mieter für Ihre Immobilie finden. Damit möchte der Staat Ihre Mietausfälle wenigstens zum Teil kompensieren. Außerdem fällt weder für Krankenhäuser noch Studentenwohnheime, Jugendherbergen oder ähnliche Einrichtungen Grundsteuer an.

Die Bundesländer haben die Möglichkeit, vom Grundsteuerberechnungsmodell des Bundes abzuweichen. Grundstücksbesitzer sollten sich also über die Regeln und Rahmenbedingungen informieren, die vor Ort gelten. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick darüber, welche Bundesländer sich zur Verwendung des Bundesmodells entschlossen haben und wo andere Regelungen gelten.

Baden-Württemberg hat sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden. Dabei basiert die Berechnung der Grundsteuer auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Bebauung spielt keine Rolle. Die Modifizierung erfolgt bei der Anwendung der Grundsteuermesszahl: Bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke profitieren Besitzer von einem Abschlag in Höhe von 30 Prozent.

Bayern hat sich für ein Flächenmodell entschieden. Dabei werden Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Für Grundstücksflächen beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 Euro/qm und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm. Diese wird mit der jeweiligen Fläche multipliziert und das Produkt auf die Grundsteuermesszahl angewandt. Wie in Baden-Württemberg erfolgt für Wohnflächen ein Abschlag von 30 Prozent. Weitere Ermäßigungen sind für Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.

Im Wohnlagenmodell Hamburgs sind sowohl Fläche als auch Lage des Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer berücksichtigt. Das niedersächsische Modell baut auf dem Modell Hamburgs auf und lässt zudem kommunale Lagefaktoren in die Berechnung einfließen.

Hessen baut ebenfalls auf dem Hamburger Modell  auf. Beim Flächen-Faktor-Verfahren bildet die Fläche des Grundstücks den Ausgangspunkt der Berechnung. Zudem wird die Lage berücksichtigt, wobei attraktive Lagen zu einer höheren Besteuerung führen. 

Das Saarland und Sachsen weichen nur punktuell vom Bundesmodell ab. Beim sogenannten Saarlandmodell sind landespezifische Steuermesszahlen festgelegt. Auch Sachsen hat sich entschieden, eigene Steuermesszahlen festzulegen.