Bauerwartungsland ist mehr als nur ungenutztes Ackerland. Doch bevor aus der Fläche ein Wohngebiet wird, sind rechtliche Hürden zu nehmen und Planungsverfahren abzuwarten. Dafür ist ein langer Atem gefragt. Hier erfahren Sie, welche Chancen und Risiken Bauerwartungsland birgt.
Was ist Bauerwartungsland?
Günstiger und risikoreicher als Bauland
Bauerwartungsland: Definition und Unterschiede
Bauerwartungsland ist unerschlossenes Land, das laut Flächennutzungsplan (auch FNP oder F-Plan genannt) oder anderen städtebaulichen Konzepten für eine zukünftige Bebauung vorgesehen ist. Es befindet sich jedoch noch nicht im Bebauungsplan und ist daher auch noch nicht bebaubar. Diese Flächen spielen vor allem in der Bauleitplanung eine Rolle, da sie potenzielles Bauland darstellen. Es wird unterschieden zwischen objektivem und subjektivem Bauerwartungsland:
Objektives Bauerwartungsland: Dabei handelt es sich um Flächen, die bereits im Flächennutzungsplan oder durch städtebauliche Maßnahmen als zukünftig bebaubar eingestuft sind.
Subjektives Bauerwartungsland: Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zwar noch in keinem offiziellen Plan auftauchen, aber sich aufgrund lokaler Entwicklungen als baureif einstufen lassen. Gründe dafür können die große Nähe zu einer Stadt sein, eine steigende Bevölkerungszahl oder wenn die Flächen um dieses Grundstück herum bereits bebaut oder erschlossen sind.
Bauerwartungsland vs. Bauland
| Bauerwartungsland | Bauland | |
| Kosten | Günstiger, weil eine Umwidmung zu Bauland ungewiss ist |
Teurer, da sofort bebaubar |
| Erschließung | Teilweise oder nicht erschlossen | Vollständig erschlossen |
| Steuern | Obwohl es sich um Bauerwartungsland handelt, muss neben der Grunderwerbsteuer auch die Grundsteuer gezahlt werden | Weil das Land baureif ist, fällt hier, neben der Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer an. |
| Nutzung | Eingeschränkt (für Landwirtschaft oder Vermietung als Lager- und Stellfläche) | Sofort nutzbar für Bebauung |
Bauerwartungsland und ImmoWertV
Beim Bauerwartungsland spielt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine zentrale Rolle für die Wertermittlung. Die Verordnung gibt vor, wie der Bodenwert solcher Flächen zu berechnen ist, insbesondere unter Berücksichtigung ihrer aktuellen Nutzung und der potenziellen Umwidmung zu Bauland. Dabei fließen Faktoren wie Lage, Erschließungsmöglichkeiten und der Stand der Bauleitplanung ein. Käufer sollten sich unbedingt mit der ImmoWertV auseinandersetzen, um fundierte Entscheidungen bezüglich des Kaufs und der Nutzung von Bauerwartungsland treffen zu können. Solches Land lohnt sich eher für große Investoren, da ein Kauf für Privatpersonen ein riskanter Schritt ohne Garantie ist.
Wie berechne ich den Wert von Bauerwartungsland?
Der Wert von Bauerwartungsland liegt in der Regel zwischen dem von Ackerland und dem von voll erschlossenem Bauland. Bauerwartungsland kostet üblicherweise zwischen 30 und 60 Prozent weniger als erschlossenes Bauland. Das liegt an dem Risiko, dass eine Bebauung bis zum Ende ungewiss ist. Für die Bewertung von Bauerwartungsland sind folgende Faktoren entscheidend:
- Lage im Flächennutzungsplan,
- Nähe zu bereits erschlossenem Wohngebiet,
- Chancen auf eine baldige Umwidmung,
- aktuelle Nutzungsmöglichkeiten.
Aktuelle Nutzungsmöglichkeiten von Bauerwartungsland
Bauerwartungsland unterliegt strengen rechtlichen Nutzungsbeschränkungen. Sollte eine spätere Umwidmung in Aussicht stehen, können Eigentümer unter Berücksichtigung einiger rechtlicher Vorgaben die Erlaubnis zu einer Zwischennutzung bekommen. Folgende Arten der Zwischennutzung gibt es:
Landwirtschaftlich: Sie können die Fläche als Acker- oder Weideland nutzen, zum Beispiel durch Verpachtung an landwirtschaftliche Betriebe.
Kurzfristige Vermietung: Die Fläche können Sie auch vermieten, zum Beispiel für Veranstaltungen als Stellplatz oder auch für mobile Einrichtungen wie Container oder für temporäre Sportveranstaltungen.
Chancen und Risiken von Bauerwartungsland
Der Kauf von Bauerwartungsland birgt sowohl Chancen als auch Risiken. Nach einer Umwidmung steigt der Wert des Landes. Wenn Sie für Bauerwartungsland zum Beispiel 20.000 Euro bezahlt haben, können Sie es nach der Umwidmung für viel mehr Geld wieder verkaufen. Zudem bietet so eine Fläche Potenzial für langfristige Kapitalanlagen: Bauerwartungsland in strategisch günstigen Lagen bietet dem Eigentümer die Möglichkeit, von künftigen städtebaulichen Projekten zu profitieren.
Jedoch tragen Käufer auch ein hohes Spekulationsrisiko, da sie keine Garantie auf Umwidmung haben. Zudem kann das Umwidmungsverfahren viele Jahre dauern, erhebliche Erschließungskosten mit sich bringen und am Ende an behördlichen oder politischen Entscheidungen scheitern. Viele Finanzinstitute sehen Bauerwartungsland nicht als ausreichende Sicherheit für die Vergabe eines Kredits. Für das Finanzinstitut ist das Bauerwartungsland selbstverständlich weniger wert als ein erschlossenes Baugrundstück mit Baugenehmigung, auf dem sich künftig eine Immobilie befinden wird.
Außerdem müssen Eigentümer neben der Grunderwerbsteuer auch die jährliche Grundsteuer zahlen, obwohl sich das Land noch nicht als Bauland nutzen lässt. Die Grundsteuer fällt auf Basis des Hebesatz B für bebaute und bebaubare Grundstücke an, was für Eigentümer teurer ausfällt, da der Hebesatz A hingegen für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke gilt.
Genehmigungsprozess bei der Umwidmung von Bauerwartungsland zu Bauland
1. Um ein Bauerwartungsland in Bauland umzuwandeln, müssen Sie einen Antrag auf Umwidmung bei der Gemeinde stellen.
2. Danach prüft die Gemeinde den Antrag. Dies kann jedoch sehr viel Zeit, oft viele Jahre in Anspruch nehmen.
3. Nach der Prüfung vergibt die Gemeinde einen (positiven) Bescheid und mit diesem ist die Erschließung gesichert.
4. Damit das Land zu Bauland wird, müssen Sie Erschließungsmaßnahmen durchführen lassen. Die technische Erschließung umfasst den Anschluss an das Telefon-, Strom-, Wasser- oder Gasnetz und die verkehrsmäßige Erschließung umfasst den Bau von Zufahrtsstraßen oder Gehwegen. Dabei können die Erschließungskosten jedoch sehr hoch sein.
5. Die Gemeinde stellt im nächsten Schritt einen Bebauungsplan auf, der das Land als Bauland ausweist. Dieser Plan wird öffentlich ausgelegt und durch die zuständigen Behörden geprüft.
6. Zum Schluss kann der Eigentümer eine Baugenehmigung beantragen und schließlich bauen.
Fragen und Antworten zum Thema "Bauerwartungsland"
Wie darf ich Bauerwartungsland nutzen?
Grundsätzlich dürfen Eigentümer Bauerwartungsland nur für landwirtschaftliche Zwecke oder kurzfristige Vermietungen nutzen. Für diese Nutzungsarten benötigen Sie eine Genehmigung. Eine Bebauung ist erst erlaubt, wenn die Umwidmung zu Bauland erfolgt ist und alle behördlichen Genehmigungen vorliegen.
Darf ich auf einer landwirtschaftlichen Fläche ein Wohnhaus bauen?
Nein, um ein Haus bauen zu dürfen, müssen Sie erst eine Genehmigung einholen. Ohne Umwidmung zur Baufläche oder spezielle Ausnahmegenehmigungen ist eine private Wohnbebauung nicht erlaubt.
Was ist baureifes Land?
Baureifes Land ist erschlossenes Bauland, das offiziell als solches ausgewiesen ist und sofort bebaut werden kann. Es verfügt über alle nötigen Erschließungen wie Anschlüsse ans Wasser-, Abwasser-, Strom- und Straßennetz. Außerdem sind alle planungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, das heißt es liegen ein gültiger Bebauungsplan und eine Baugenehmigung vor.
Woran erkenne ich Bauerwartungsland im Flächennutzungs- und Bebauungsplan?
Im Flächennutzungsplan wird Bauerwartungsland meist als potenzielles Bauland dargestellt. Es ist noch nicht fest als Bauland ausgewiesen, sondern die Bebauung ist als langfristiges Entwicklungsziel definiert. Durch den Beschluss eines Bebauungsplans erfolgt die Umwandlung von Bauerwartungsland zu Bauland. Der Bebauungsplan schafft die rechtliche Grundlage für die Bebauung.
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Hinweis auf Beratung: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung durch einen Finanzberater oder die für diese Themen zuständige Behörden nicht ersetzen.
