Eine gründliche Vorbereitung ist beim Hausverkauf die halbe Miete. Nutzen Sie unsere Checkliste zum Immobilienverkauf, um stets den Überblick zu behalten. So wickeln Sie den Verkauf Ihres Eigenheims erfolgreich ab.
Checkliste Immobilienverkauf
Von der Vorbereitung bis zur Verkaufsabwicklung
So bereiten Sie sich auf den Immobilienverkauf vor
Bereiten Sie den Verkauf sorgfältig vor und legen Sie frühzeitig den Verkaufspreis fest, den Sie erzielen möchten. Bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie hilft ein Preisvergleich: Informieren Sie sich darüber, in welchem Preissegment vergleichbare Objekte im direkten Umfeld liegen. Entscheiden Sie zudem, ob Einrichtungsgegenstände wie zum Beispiel die Einbauküche mitverkauft werden sollen und wann Ihr frühestmöglicher Auszugstermin ist. Wenn Sie sich um diese Punkte bereits im Vorfeld gekümmert haben, können Sie entsprechende Fragen von Interessenten sofort beantworten.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Damit die potenziellen neuen Besitzer Ihrer Immobilie eine informierte Kaufentscheidung treffen können, benötigen sie Einblick in die wichtigsten Dokumente und Eckdaten. Diese sollten Sie bereits zur Besichtigung bereithalten. Dazu zählen:
Grundbuchauszug: Beantragen Sie diesen beim Grundbuchamt ihrer Gemeinde. Der Grundbuchauszug enthält alle relevanten Daten zu Ihrem Grundstück.
Flurkartenauszug/Lageplan: Sie bekommen eine Flurkarte beim örtlichen Katasteramt, sie weist die Grundstücksgrenzen und benachbarte Flächen aus.
Wohnflächenberechnung: Eine Aufstellung der Wohn- und Nutzflächen.
Bauakte: Dazu zählen der Grundriss, die Baugenehmigungen und die Baupläne. Gerade der Grundriss ist für potenzielle Käufer interessant, so können Sie sich einen Überblick über das Gebäude verschaffen.
Sanierungsvermerke: Neben diesen können Sie auch Nachweise über Reparaturen und Renovierungen beifügen.
Energieausweis: Der Energieausweis muss zwingend vorhanden sein. Fehlt er in den Unterlagen, kann dies mit einer Strafe von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.
Anliegerbescheinigung: Sie informiert darüber, ob die endgültige Erschließung des Grundstücks im Sinne des Baugesetzbuches erfolgt ist (Strom, Wasser, etc.). Sie erhalten die Bescheinigung bei Ihrer Gemeinde.
Ggf. Altlastenkataster: In diesem Dokument werden alle Altlasten oder altlastenverdächtigen Flächen auf Ihrem Grundstück aufgeführt. Es kann bei der Bodenschutz- und Altlastenbehörde des Landkreises beantragt werden.
Betriebskostenaufstellung.
Nachweis über den Denkmalschutz: Bei einer denkmalgeschützten Immobilie wichtig. Dieser kann formlos bei der Denkmalbehörde beantragt werden.
Mietvertrag: Bei einer vermieteten Immobilie, mit den Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und ggf. vorliegende Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Checkliste: So gelingt der Verkauf Ihrer Immobilie
Der Verkauf einer Immobilie ist aufwendig. Mit unserer Checkliste behalten Sie den Überblick und sorgen dafür, dass der Verkauf Ihres Hauses zu einem Erfolg wird.
- Marktwert ermitteln: Klären Sie in einem ersten Schritt, was Ihre Immobilie wert ist. So können Sie mit verlässlichen Zahlen in die weitere Planung einsteigen.
- Energieausweis vorbereiten: Der Energieausweis muss bei einem Verkauf zwingend vorliegen. Wenn noch kein Energieausweis existiert, kümmern Sie sich frühzeitig um die Ausstellung und kalkulieren Sie die Zeit für diesen Prozess mit ein. Energieausweise dürfen nur von Personen mit entsprechender Qualifikation ausgestellt werden, bspw. Ingenieure oder Architekten. Auch Handwerksbetriebe bieten die Austellung an.
- Unterlagen zusammenstellen: Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammen und beantragen Sie eventuell noch fehlende Dokumente bei den zuständigen Behörden.
- Immobilie verkaufsbereit machen: Gibt es noch kleinere Arbeiten, die Sie vor den Besichtigungen erledigen wollen? Gehen Sie diese nun an.
- Verkaufsstrategie festlegen: Wollen Sie den Verkauf selbst verantworten, oder einen Makler oder Ihre Bank beauftragen? Wägen Sie in Ruhe die Vor- und Nachteile ab.
- Immobilie inserieren: Wenn Sie Ihre Entscheidung getroffen haben, geben Sie selbst eine Anzeige auf oder geben Sie dies in Auftrag.
- Immobilie für die Besichtigung herrichten: Präsentieren Sie Ihr Haus im besten Licht und sorgen für einen positiven Ersteindruck bei Interessenten, indem Sie das Objekt putzen, herrichten und ausreichend lüften.
- Besichtigungstermine vereinbaren: Treffen Sie eine Auswahl potenzieller Käufer und vereinbaren Sie Besichtigungstermine.
- Vorteile betonen: Überlegen Sie vor den Besichtigungen noch einmal, auf welche Vorzüge Sie besonders hinweisen wollen. Heben Sie während der Besichtigungen die Besonderheiten der Immobilie hervor.
- Kaufverhandlungen führen: Wenn Sie sich für einen Käufer entschieden haben und den Verkauf ohne Makler durchführen, starten jetzt die Verhandlungen. Prüfen Sie, ob der Kaufinteressent die Immobilie bezahlen und eine Finanzierungsbestätigung vorweisen kann.
- Kaufvertrag aufsetzen: Nutzen Sie die professionelle Unterstützung eines Notars und setzen Sie gemeinsam einen Kaufvertragsentwurf auf.
- Verkauf abschließen: Kümmern Sie sich nach der Vertragsunterzeichnung um den entsprechenden Zahlungsverkehr und die Übertragung des Eigentums an den Käufer.
Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf
Wie kann ich den Wert meines Hauses ermitteln?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie feststellen können:
Eigene Marktanalyse: Sie können sich zunächst selbst über Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien in der Umgebung informieren. Online-Immobilienportale, aber auch lokale Anbieter können hier eine gute Anlaufstelle für Informationen sein. Viele Immobilienwebsites bieten auch kostenlose Online-Tools an, die Ihnen eine erste Schätzung bieten können.
Gutachten: Ein professionelles Gutachten kostet zwar, bietet Ihnen aber auch eine zuverlässige Bewertung der Immobilie, auf die Sie sich in Verhandlungen mit potenziellen Käufern berufen können. Ein Gutachter oder Makler berücksichtigt die Lage, den Zustand sowie die Größe des Hauses und die aktuelle Marktnachfrage.
Ertragswertverfahren: Wenn Sie nicht selbst in dem zu verkaufenden Haus wohnen, sondern es gegenwärtig vermieten, können Sie auch ein Ertragswertverfahren anstellen. So wird der mögliche Ertrag berechnet, den ein Käufer aus dem Objekt erwirtschaften kann.
Sollte ich einen Makler mit dem Verkauf beauftragen?
Es gibt Vor- und Nachteile, wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie über einen Makler abwickeln lassen. Ein Makler übernimmt für Sie die gesamte Abwicklung des Verkaufsprozesses, von der Inserierung, über die Besichtigung bis hin zur Finalisierung des Verkaufs. Zudem können Sie von dessen Expertise und dem beruflichen Netzwerk profitieren.
Diese professionelle Behandlung und Zeitersparnis sind aber natürlich auch mit Kosten verbunden. Sie müssen selbst einschätzen, ob Ihnen diese Vorteile eine Maklerprovision, die an den Verkaufspreis gekoppelt ist, wert sind. Berechnen Sie selbst, ob der höhere Verkaufspreis, den ein Makler unter Umständen erzielen kann, die Zahlung der Provision in Ihren Augen ausgleicht. Entscheiden Sie sich dazu, einen Makler zu beauftragen, sollten Sie sich gründlich über die verschiedenen Anbieter informieren, um einen seriösen Makler zu finden.
Muss ich als Verkäufer die Grunderwerbssteuer bezahlen?
Die Grunderwerbssteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils fällig. Ihre Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie wird üblicherweise vom Käufer getragen, es sei denn, zwischen Verkäufer und Käufer wird etwas anderes vereinbart. Um keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, sollten Sie im Kaufvertrag vereinbaren, wer für die Zahlung der Grunderwerbssteuer zuständig ist.
Muss ich Steuern auf den Verkaufserlös zahlen?
Ob Sie Steuern zahlen müssen, wenn Sie ihr Haus verkaufen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie zumindest in den drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt haben. Ist die Immobilie länger als zehn Jahre in ihrem Besitz, ist der Verkauf auch dann steuerfrei, wenn das Objekt vermietet war.
Sollten diese beiden Fälle nicht zutreffen, müssen Sie als Verkäufer Einkommenssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlen (auch Spekulationssteuer genannt). Das bedeutet, dass der Gewinn, der sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis abzüglich der Anschaffungs- und Werbungskosten, sowie sonstiger Abschreibungen, ergibt, versteuert werden muss.
