Mietrendite berechnen

Die Mietrendite einer Immobilie ist der Profit, den der Immobilienbesitzer bzw. Vermieter durch die Vermietung der Immobilie erzielt. Wer eine Immobilie als Geldanlage erwerben möchten, sollte vor dem Kauf in Erfahrung bringen, ob der Kaufpreis und die Mieteinnahmen in einem günstigen Verhältnis stehen. Denn wer sich allzu schnell von scheinbar unschlagbaren Kaufpreisen blenden lässt und bei der Berechnung der Objektrendite oberflächlich bleibt, kann am Ende vor einer teuren Fehlinvestition stehen.

Eine "gute Mietrendite" liegt bei etwa vier bis sechs Prozent pro Jahr. Dabei lässt sich zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite unterscheiden. Die Bruttomietrendite stellt die Relation zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis in Prozent dar. Sie berechnet sich anhand folgender Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100. Kostet beispielsweise eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung 250.000 Euro und lässt sich für die Immobilie eine monatliche Nettokaltmiete von 900 Euro einnehmen, ergibt sich folgende Berechnung: (10.800 Euro / 250.000 Euro) x 100 = 4,32 Prozent. Allerdings ist die Bruttorendite nicht besonders aussagekräftig und sollte nicht die alleinige Basis für eine Kaufentscheidung bilden.

Die Nettomietrendite ist deutlich präziser. Denn darin sind nicht nur die Bruttomiete und der Kaufpreis berücksichtigt, sondern auch die Erwerbsnebenkosten wie die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer, aber auch die Kosten, die ein Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann wie die Instandhaltungsrücklage. Die Nettomietrendite berechnet sich nach dieser Formel: (Jahreskaltmiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten / Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettomietrendite in Prozent. Auf das Beispiel von oben angewandt: Bezahlt der Vermieter jährlich 2.800 Euro für Instandhaltung, Hausverwaltung sowie die Instandsetzungsrücklage und betragen die Kaufnebenkosten 15 Prozent des Kaufpreises, also 37.500 Euro, dann sieht die Berechnung der Nettomietrendite wie folgt aus: 10.800 Euro – 2.800 Euro / 250.000 Euro + 37.500 Euro x 100 = 2,78 Prozent .

Mithilfe des Mietpreismultiplikators  finden Sie heraus, wie lange es dauert, bis sich der Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Der Mietpreismultiplikator setzt den Kaufpreis und die zu erwartende Jahreskaltmiete zueinander ins Verhältnis. Die Berechnungsformel dafür lautet: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator. Der errechnete Wert sollte 20 nicht überschreiten. Dieser Wert sagt aus, dass der Kaufpreis sich innerhalb von rund 20 Jahren aus den Mieteinnahmen erwirtschaften lässt.

Ebenfalls hilfreich für Immobilienanleger ist die Eigenkapitalrendite. Denn darin ist zusätzlich zu den Finanzierungskosten wie Erwerbsnebenkosten oder Rücklagen auch die Steuerlast berücksichtigt. Die Eigenkapitalrendite benennt die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital bzw. sie gibt an, zu welchem Prozentsatz sich das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital verzinst. Die Berechnungsformel lautet: Jahresreinertrag^* – Darlehenszins / Eigenkapital × 100 = Eigenkapitalrendite.

^*Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den jährlichen Kaltmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Erhaltung, Rücklagen und Verwaltung der Immobilie, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.