Bei der Finanzierung von Bauvorhaben können Sie von der Sollzinsbindung profitieren. Was sich genau hinter dem Begriff verbirgt und ob sich eine Sollzinsbindung für Ihr Vorhaben lohnt, erfahren Sie hier.
Sollzinsbindung
Welche Dauer ist optimal?
Sollzinsbindung – was ist das?
Vereinbaren Sie bei Ihrem Darlehen eine Sollzinsbindung, bedeutet dies, dass der zu zahlende Darlehenszins für eine bestimmte Zeitspanne festgeschrieben ist. Somit darf die Bank den Zinssatz in dieser vereinbarten Zeit nicht ändern, auch dann nicht, wenn die Leitzinsen deutlich ansteigen.
Den Vertrag für eine Baufinanzierung schließen Sie oft für viele Jahre ab, manchmal sogar für zwei bis drei Jahrzehnte. In dieser Zeit kann das allgemeine Zinsniveau starken Schwankungen unterworfen sein. So lagen beispielsweise im Jahr 2008 die durchschnittlichen Zinsen für Baukredite bei ca. 5 Prozent, im Jahr 2018 hingegen bei lediglich ca. 1,5 Prozent.
Diese Schwankungen führen dazu, dass weder für die Bank noch für den Kreditnehmer Planungssicherheit besteht. Hier setzt die Sollzinsbindung an. Mit ihr vereinbaren die Vertragspartner einen konstanten Kreditzins für eine festgelegte Laufzeit. Prinzipiell sind Zeitspannen von einem Jahr bis zu 30 Jahren möglich. Üblich sind jedoch fünf, zehn oder 15 Jahre.
Wovon hängt die Höhe des Sollzinssatzes ab?
Der Sollzinssatz hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: dem aktuell geltenden Leitzinssatz und dem individuellen Kreditgesuch. Der Leitzinssatz wird von der Europäischen Zentralbank festgelegt und hat großen Einfluss auf das allgemeine Zinsniveau. Kreditnehmer zahlen allerdings keine Darlehenszinsen in Höhe des gerade gültigen Leitzinssatzes, da die Banken für ihre Dienstleistung zusätzlich ein Entgelt von ein bis zwei Prozent verlangen.
Darüber hinaus spielt die finanzielle Situation des Darlehensnehmers eine Rolle bei der Festlegung des Sollzinssatzes: Je besser die Bonität, desto geringere Zinsen sind möglich. Positiv bewerten die kreditgebenden Banken dabei ein sicheres, hohes Einkommen und eine hohe Eigenbeteiligung an der Finanzierung des geplanten Bauvorhabens.
Das sind die Vorteile einer langen Sollzinsbindung
Eine lange Sollzinsbindung ist dann sinnvoll, wenn sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem niedrigen Niveau befinden und vielleicht sogar eine Tendenz zu einer kommenden Erhöhung erkennbar ist. In diesem Fall sichern Sie sich als Kreditnehmer den niedrigeren Zinssatz für die Dauer der Sollzinsbindung. Allerdings sollten Sie dabei bedenken, dass die kreditgebende Bank möglicherweise höhere Zinsaufschläge veranschlagt, je länger die Sollzinsbindung ist. Eine Faustregel lautet: je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Sollzinssatz.
Gut zu wissen: Im Artikel 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist festgelegt, dass ein Darlehensnehmer einen Ratenkredit nach zehn Jahres kostenfrei kündigen darf. Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht sowohl eine vollständige als auch eine teilweise Kündigung. Letztere kann sinnvoll sein, wenn der Kreditnehmer in der Lage ist, eine größere Summe als Sondertilgung zu leisten, dies aber laut geltendem Darlehensvertrag nicht möglich ist. Eine vollständige Kündigung bietet sich an, wenn der Darlehensnehmer über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, das Baudarlehen komplett zurückzuzahlen, oder wenn er eine alternative Anschlussfinanzierung gefunden hat, die deutlich bessere Konditionen bietet. Macht der Kreditnehmer vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Das sind die Vorteile einer kurzen Sollzinsbindung
Liegt der Leitzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf einem hohen Niveau, empfiehlt es sich, eine kurze Sollzinsbindung von maximal fünf bis zehn Jahren zu vereinbaren. So halten Sie sich als Kreditnehmer die Option offen, nach Ende der Sollzinsbindung von zwischenzeitlich niedrigeren Zinsen zu profitieren.
Eine kurze Sollzinsbindung ist auch dann vorteilhaft, wenn der Kreditnehmer absehen kann, dass er in naher Zukunft finanziell in der Lage sein wird, während der gewählten Laufzeit hohe Tilgungen oder Sondertilgungen zu leisten oder sogar den Kredit vollständig zurückzuzahlen. In diesem Fall wäre eine kurze Laufzeit auch bei einem niedrigeren Zinsniveau lukrativ.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist der Kredit in der Regel noch nicht abbezahlt. Die verbliebene Kreditschuld müssen Sie dann umschulden oder prolongieren. Bei einer Umschuldung wird die Finanzierung mit einer anderen Bank fortgeführt. Von einer Prolongation wird gesprochen, wenn das Darlehen bei der kreditgebenden Bank verlängert wird.
