Sollzinsbindung & Zinsfestschreibung

Während der Begriff „Zinsbindungsfrist“ einen Zeitraum bezeichnet, geht es beim Begriff „Sollzinsbindung“ um einen Zinssatz, also um eine prozentuale Angabe.

Vereinbaren Sie bei Ihrem Darlehen eine Sollzinsbindung, bedeutet dies, dass der zu zahlende Darlehenszins für eine bestimmte Zeitspanne festgeschrieben ist. Während dieser Zinsbindungsfrist darf die Bank den Zinssatz nicht ändern, auch dann nicht, wenn die Leitzinsen deutlich ansteigen.

Den Vertrag für eine Baufinanzierung schließen Sie oft für viele Jahre ab, manchmal sogar für zwei bis drei Jahrzehnte. In dieser Zeit kann das allgemeine Zinsniveau stark schwanken. So lagen beispielsweise im Jahr 2008 die durchschnittlichen Zinsen für Baukredite bei ca. 5 Prozent, im Jahr 2018 hingegen bei lediglich ca. 1,5 Prozent und im Jahr 2024 wieder bei ca. 3,5 Prozent.

Diese Schwankungen führen dazu, dass weder für die Bank noch für den Kreditnehmer Planungssicherheit besteht. Hier setzt die Sollzinsbindung an. Mit ihr vereinbaren die Vertragspartner einen konstanten Kreditzins für eine festgelegte Laufzeit. Prinzipiell sind Zeitspannen von 1 Jahr bis zu 30 Jahren möglich. Üblich sind jedoch 5, 10 oder 15 Jahre. Eine besonders lange Zinsfestschreibung von 20 oder 30 Jahren bietet die größte Zinssicherheit, geht jedoch meist mit einem etwas höheren Zinssatz einher.

Der Sollzinssatz hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: dem aktuell geltenden Leitzinssatz und dem individuellen Kreditgesuch. Der Leitzinssatz wird von der Europäischen Zentralbank festgelegt und hat großen Einfluss auf das allgemeine Zinsniveau und die Referenzzinsen. Kreditnehmer zahlen allerdings keine Darlehenszinsen in Höhe des gerade gültigen Leitzinssatzes, da die Banken für ihre Dienstleistung zusätzlich ein Entgelt von 1 bis 2 Prozent verlangen.

Darüber hinaus spielt die finanzielle Situation des Darlehensnehmers bei der Festlegung des Sollzinssatzes eine Rolle: Je besser die Bonität, desto geringer kann der Zinssatz ausfallen. Positiv bewerten die kreditgebenden Banken dabei ein sicheres, hohes Einkommen und eine hohe Eigenbeteiligung an der Finanzierung des geplanten Bauvorhabens. Grundsätzlich ist es möglich, mit der Bank über die Zinsfestschreibung zu verhandeln.

Eine lange Sollzinsbindung ist dann sinnvoll, wenn sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau befinden und vielleicht sogar eine Tendenz zu einer kommenden Erhöhung erkennbar ist. In diesem Fall sichern Sie sich als Kreditnehmer den niedrigeren Zinssatz für die Dauer der Sollzinsbindung. Allerdings sollten Sie dabei bedenken, dass die kreditgebende Bank möglicherweise höhere Zinsaufschläge veranschlagt, je länger die Sollzinsbindung ist. 

Gut zu wissen: Im Artikel 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist festgelegt, dass ein Darlehensnehmer einen Ratenkredit nach zehn Jahres kostenfrei kündigen darf. Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht sowohl eine vollständige als auch eine teilweise Kündigung. Letztere kann sinnvoll sein, wenn der Kreditnehmer in der Lage ist, eine größere Summe als Sondertilgung zu leisten, dies aber laut geltendem Darlehensvertrag nicht möglich ist. Eine vollständige Kündigung bietet sich an, wenn der Darlehensnehmer über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, das Baudarlehen komplett zurückzuzahlen, oder wenn er eine alternative Anschlussfinanzierung gefunden hat, die deutlich bessere Konditionen bietet. Macht der Kreditnehmer vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Liegt der Leitzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf einem hohen Niveau, empfiehlt es sich, eine kurze Sollzinsbindung von maximal fünf bis zehn Jahren zu vereinbaren. So halten Sie sich als Kreditnehmer die Option offen, nach Ende der Frist von zwischenzeitlich niedrigeren Zinsen zu profitieren.

Eine kurze Zinsbindungsfrist ist auch vorteilhaft, wenn der Kreditnehmer absehen kann, dass er in naher Zukunft finanziell in der Lage sein wird, während der gewählten Laufzeit hohe Tilgungen oder Sondertilgungen zu leisten oder sogar den Kredit vollständig zurückzuzahlen. In diesem Fall wäre eine kurze Laufzeit auch bei einem niedrigeren Zinsniveau lukrativ.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist der Kredit in der Regel noch nicht abbezahlt. Die verbliebene Kreditschuld müssen Sie dann umschulden oder prolongieren. Bei einer Umschuldung wird die Finanzierung mit einer anderen Bank fortgeführt. Von einer Prolongation spricht man, wenn das Darlehen bei der kreditgebenden Bank verlängert wird.

Ob Sie sich für eine kurze oder lange Zinsfestschreibung entscheiden sollten, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Zinsniveau prüfen: Erwarten Experten einen Anstieg oder eine Senkung der Bauzinsen?
• Monatliche Rate kalkulieren: Wie hoch ist die monatliche Belastung?
• Flexibilität: Sind Sondertilgungen möglich?
• Planungssicherheit: Ist es Ihnen wichtig, Ihre monatliche Rate langfristig gleichbleibend zu halten?

Je länger die Zinsfestschreibung, desto höher ist der Zinssatz. Denn bei langfristigen Zinsbindungen übernehmen die Banken das Risiko, dass die Bauzinsen innerhalb der Laufzeit ansteigen könnten. Die Wahl der optimalen Zinsbindungsfrist hängt also von der individuellen Situation und den Zinsprognosen ab. Übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre. Bei kürzeren Laufzeiten profitieren Sie möglicherweise von geringeren Zinssätzen, müssen jedoch nach Ablauf der Bindungsfrist neu verhandeln. Bei langfristigen Zinsbindungen sichern Sie sich hingegen aktuelle Bauzinsen für viele Jahre, sind jedoch weniger flexibel.

Bei der 10-jährigen Variante bleibt eine Restschuld von 233.640 Euro bestehen, während die 20-jährige Zinsbindung zu einer niedrigeren Restschuld von 144.513 Euro führt. Bei der 30-jährigen Variante bleibt nur noch eine sehr geringe Restschuld von 8.632 Euro bestehen, während die Monatsrate aufgrund des höheren Zinssatzes bei 1.250 Euro liegt. Diese Berechnung zeigt, dass eine längere Zinsbindung zwar eine höhere Monatsrate bedeutet, jedoch am Ende der Laufzeit zu einer weitgehenden Tilgung des Kredits führt.

Ein Forwarddarlehen dient als Anschlussfinanzierung für Ihre Baufinanzierung. Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist erst nach Ablauf der Vorlaufzeit. Denn Sie vereinbaren bereits vor dem Ende Ihrer alten Zinsbindungsfrist einen neuen Zinssatz. Einen solchen Vertrag können Sie bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Durch die lange Vorlaufzeit sind Sie unabhängig von steigenden Sollzinsen auf dem Markt und profitieren später von einem attraktiven Zinsniveau.

Beim unechten Forward-Darlehen hingegen startet die Zinsbindungsfrist sofort, auch wenn die Auszahlung erst später erfolgt. Hier sichern Sie sich also ebenfalls den aktuellen Zinssatz für die Zukunft, allerdings läuft die Zinsbindungsfrist schon ab, auch wenn Sie das Darlehen erst später nutzen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gibt es mehrere Optionen, wie Sie mit Ihrem Darlehen weiter verfahren und über eine Zinsfestschreibung verhandeln können:

Anschlussfinanzierung: Verhandeln Sie mit Ihrer aktuellen Bank über neue und flexiblere Konditionen. Fragen Sie auch nach Sondertilgungsrechten.

Umschuldung: Wechseln Sie zu einer anderen Bank, um eventuell von besseren Konditionen zu profitieren.

Komplette Rückzahlung: Tilgen Sie die restliche Darlehenssumme, wenn dies finanziell möglich ist.

Eine Aufhebung der Zinsfestschreibung ist meist nur unter besonderen Umständen möglich. Beispielsweise, wenn eine vollständige Rückzahlung des Darlehens oder ein Verkauf der Immobilie ansteht. Eine vorzeitige Kündigung kann jedoch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein. Daher sollten Sie die Bedingungen sorgfältig prüfen.

Ein Mitarbeiter Ihrer Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie bei der Immobilienfinanzierung und steht Ihnen bei der Berechnung Ihrer Baufinanzierung zur Verfügung.