Mit vereinbarten Sondertilgungen erfüllen Sie sich den Traum vom abbezahlten Eigenheim noch schneller, denn Sonderzahlungen können dazu beitragen, früher schuldenfrei zu werden und dabei sogar Zinskosten zu sparen.
Sondertilgung: Was ist das und ist sie sinnvoll?
Tipps zur Sondertilgung bei Ihrer Baufinanzierung
Was ist eine Sondertilgung?
Unter einer Sondertilgung versteht man eine außerplanmäßige Zahlung, die Sie ergänzend zu Ihrer monatlich gleichbleibenden Tilgungsrate leisten können. Mit einer Sondertilgung können Sie Zinskosten sparen und Ihren Immobilienkredit schneller abbezahlen. Der Umfang dieser Zahlung wird vertraglich festgelegt; entweder als fester Prozentsatz der Nettodarlehenssumme, als regelmäßiger Jahresbetrag oder als Einmalzahlung.
Beispielrechnung:
Wie hoch Ihre Zinsersparnisse sein können, sehen Sie in dieser Beispielrechnung.
Sie vereinbaren mit Ihrer Bank eine Darlehenssumme von 400.000 Euro zu einem gebundenen Sollzinssatz von 4 Prozent und einem Tilgungssatz von 2 Prozent bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren. Dann ergeben sich mit verschiedenen Sondertilgungen folgende Einsparungen:
| Jährliche Sondertilgung | Getilgte Summe nach Ende der Zinsbindung | Restschuld nach Ende Zinsbindung | Gesparte Zinskosten bis Ende der Zinsbindung | Dauer bis zur Gesamttilgung der Darlehenssumme1 |
|---|---|---|---|---|
| ohne | 98.166,58 € | 301.883,42 € | keine | Ca. 27 Jahre und 7 Monat |
| 8.000 € (2% der Darlehenssumme) | 196.490,04 € | 203.509,96 € | 18.323,46 € | Ca. 17 Jahre und 6 Monate |
| 16.000 € (4% der Darlehenssumme) | 294.813,56 € | 105.186,44 € | 36.646,98 € | Ca. 12 Jahre und 8 Monate |
| 20.000 € (5% der Darlehenssumme) | 343.975,39 € | 56.024,61 € | 45.808,81 € | Ca. 11 Jahre und 6 Monate |
1Möglicherweise anfallende Nebenkosten werden nicht berücksichtigt. Außerdem muss bei dieser Rechnung bedacht werden, dass sich der Zinssatz nach der Sollzinsbindung ändern kann. Die Tabelle geht jedoch von einem gleichbleibenden Zinssatz nach Sollzinsbindung aus. Dieses Berechnungsbeispiel ist unverbindlich und freibleibend.
Ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Eine Sondertilgung ist immer dann sinnvoll, wenn Ihre Bank eine Sondertilgungsoption ohne weitere Kosten anbietet und Sie während der Kreditlaufzeit Geld für zusätzliche Zahlungen zur Tilgung Ihres Hauskredits aufbringen können, beispielsweise durch Gehaltserhöhungen, ein 13. Monatsgehalt oder eine Erbschaft. Verlangt Ihre Bank für die Sondertilgung einen Zinsaufschlag, sollten Sie genau prüfen, ob sich ein Sondertilgungsrecht für Sie lohnt.
Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Zinskosten/Zinsbelastungen sinken | Erhöhte Zinsen oder Gebührenaufschläge sind möglich |
| Restlaufzeit wird verkürzt | Höhe der Sondertilgung ist begrenzt |
| Die Darlehensschuld sinkt | |
| Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte sorgen für geringere Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig ablösen. |
Tipps und Tricks – Worauf sollten Sie achten?
- Sondertilgungsrechte müssen im Darlehensvertrag festgehalten werden.
- Zu Beginn der Kreditlaufzeit lohnt sich eine Sondertilgung am meisten, da hier der Zinseinspareffekt aufgrund des hohen Zinsanteils an der Kreditrate am höchsten ist.
- Bedenken Sie möglicherweise anfallende Zusatzkosten.
- Planen Sie realistisch und berücksichtigen Sie auch andere laufende Ausgaben. Die Einräumung einer Sondertilgungsoption kann immer auch mit einem Zinsaufschlag einhergehen. Wenn Sie keine Sonderzahlungen leisten können, sollten Sie bedenken, dass Sie möglicherweise für Ihr Annuitätendarlehen mehr zahlen als nötig.
- Behalten Sie mithilfe eines Tilgungsplans den Überblick, diesen können Sie bei Ihrer Bank nach jeder Sonderzahlung anfordern.
- Achten Sie auf mögliche Richtlinien Ihrer Bank, wie den Umfang der Sonderzahlungen oder einen festgelegten Begleichungstermin.
Sondertilgung oder Geldanlage?
Womöglich fragen Sie sich, wieso Sie das Geld nicht einfach auf einem Sparkonto anlegen und Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen sollten. Denn nach § 489 des BGB haben Sie nach 10 Jahren das Recht, Ihren Kreditvertrag innerhalb einer sechsmonatigen Frist kostenfrei zu kündigen. Mit dem gesparten Eigenkapital könnten Sie dann einen Teil der Kreditsumme abbezahlen und für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung mit Ihrer Bank ausmachen.
Doch dieses Vorgehen lohnt sich nur, wenn Ihr Darlehenszins niedriger ist als die Zinsen für Geldanlagen. Wenn Ihre Bank die Sondertilgungsoption kostenfrei anbietet und der Zinssatz für Ihren Baukredit über den Sparzinsen liegt, ist eine Sondertilgung die sinnvollere Lösung.
Alternativ können Sie Ihr Geld auch in Fonds investieren. Im Vergleich zur Sondertilgungsoption oder einem Sparkonto ist diese Investition allerdings mit Risiken verbunden.
Was Sie nutzen wollen, bleibt Ihnen überlassen. Sie sollten jedoch stets die Zinssätze im Blick behalten und miteinander vergleichen, um beurteilen zu können, welches Vorgehen für Sie am besten geeignet ist.
Häufige Fragen und Antworten zum Thema Sondertilgung
Wie funktioniert die Sondertilgung bei einem Kredit außerhalb der Baufinanzierung?
Wenn es sich um einen variabel verzinsten Kredit wie einen Ratenkredit handelt, dürfen die Banken keine Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen. Das bedeutet, bei einer variablen Kreditsumme können Sie jederzeit Sondertilgungen leisten, ohne dass zusätzliche Kosten entstehen, solange ein Sondertilgungsrecht im Vertrag mit Ihrer Bank festgehalten wurde.
Ist eine Sondertilgung bei hoher Inflation sinnvoll?
Da während einer Inflation das Geld an Wert verliert, lohnt sich eine Sondertilgung in diesen Zeiten grundsätzlich nicht. Als Kreditnehmer müssen Sie trotz Wertverlust weiterhin die gleichen Raten zahlen. Sollten jedoch während dieser Zeit Ihre Einnahmen steigen, würde es sich für Sie lohnen, Ihr Geld anderweitig zu investieren, um von höheren Renditen zu profitieren. Das so gesparte Geld könnten Sie dann für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen.
Es kann aber auch weiterhin sinnvoll sein, Sondertilgungen vorzunehmen. Wenn Sie beispielsweise ein Baudarlehen mit hohem Zinssatz abgeschlossen haben, könnte es sein, dass die Zinsen höher sind als der Inflationseffekt auf die Schuldenlast.
Was ist besser: Sondertilgung oder Tilgung erhöhen?
Beides hat seine Vor- und Nachteile. Wie bei der Sondertilgung können Sie die Restschuld schneller tilgen und Zinskosten sparen, wenn Sie Ihren Tilgungsanteil erhöhen. Sie müssen jedoch beachten, dass bei einem höheren Tilgungsanteil auch die monatliche Darlehensrate steigt. Prüfen Sie also, ob Sie solche Zahlungen dauerhaft tragen können.
Wie wirken sich Sondertilgungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung aus?
Bei einem vorzeitigen Ausstieg aus Ihrer Baufinanzierung kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese können Sie jedoch verringern, indem Sie einen Vertrag mit Sondertilgungsrechten abschließen. Denn dann muss Ihre Bank nicht nur vollzogene, sondern auch künftige Sondertilgungen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Der Betrag der Restschuld ergibt sich aus dem aktuellen Tilgungsplan.
Was versteht man unter Sollzinsbindung?
Vereinbaren Sie bei Ihrem Darlehen eine Zinsbindung, bedeutet dies, dass der zu zahlende Darlehenszins für eine bestimmte Zeitspanne festgeschrieben wird. Die Bank darf den Zinssatz in dieser vereinbarten Zeit nicht ändern, auch dann nicht, wenn die Leitzinsen deutlich ansteigen.
