Baufinanzierung vorzeitig ablösen

Immobilienfinanzierungen können ganz oder teilweise vorzeitig gekündigt werden. Eine Kündigung der vollständigen Baufinanzierung ist sinnvoll, etwa wenn ein geplantes Bauvorhaben oder ein Immobilienkauf nicht zustande kommen. Findet der Darlehensnehmer beispielsweise eine alternative Anschlussfinanzierung mit günstigeren Konditionen oder verfügt er unvorhergesehen über die finanziellen Möglichkeiten, einen größeren Teil des Baudarlehens vorzeitig zurückzuzahlen, kommt auch eine teilweise Kündigung infrage.

Im Artikel 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist festgelegt, dass ein Darlehensnehmer einen Ratenkredit nach zehn Jahren kostenfrei kündigen darf. Es spielt keine Rolle, wie lang die verbliebene Laufzeit des Darlehens dann noch ist. Gerechnet werden die 10 Jahre ab dem Termin der vollständigen Auszahlung. Wurde der Vertrag seit Abschluss inhaltlich verändert, läuft die Zehn-Jahres-Frist erst ab dem Datum der Änderungsvereinbarung. Dies wäre beispielsweise bei einer Prolongation der Fall. 

Macht der Kreditnehmer vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Nutzt der Kreditnehmer das Sonderkündigungsrecht, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Sind die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht erfüllt, kann der Darlehensnehmer seine Immobilienfinanzierung dennoch kündigen. In diesem Fall hat die Bank allerdings das Recht auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, auch Nichtabnahmeentschädigung genannt.  

Seit dem 21. März 2016 ist es für Kreditinstitute verpflichtend, über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag zu informieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierbei die sogenannte „Aktiv-Passiv-Methode“ und die „Aktiv-Aktiv-Methode“ als zulässig anerkannt. 

Während die Aktiv-Passiv-Methode von einer sicheren Wiederanlage des zurückgezahlten Darlehens auf dem Geld- und Kapitalmarkt ausgeht, liegt der Aktiv-Aktiv-Methode die Annahme zugrunde, dass die Bank das Kapital wieder als Darlehen vergibt. Das aktuelle Zinsumfeld führt dazu, dass Anbieter die Vorfälligkeitsentschädigung fast ausschließlich nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnen. Liegen die aktuellen Zinsen unter denen, die der Kredit der Bank gebracht hätte, entsteht der Bank ein Zinsausfallschaden. 

Im Vertrag eingerechnete Kosten für das individuelle Risiko und für die Verwaltung des Vertrags müssen abgezogen werden, da diese nach der Rückzahlung nicht mehr anfallen. Im Gegensatz zu Verbraucherkrediten gibt es bei einer Immobilienfinanzierung allerdings keine Deckelung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihren Baukredit abzulösen und mit Ihrem Darlehen zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln, sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und entsprechende Objektunterlagen zur Immobilie sowie den alten Darlehensvertrag bereithalten. Zudem kann die Bank eine Restschuldbestätigung verlangen.