Hypothek: Was ist das?

Eine Hypothek dient Ihrer Bank als Sicherheit, um Ihnen ein Darlehen oder einen Kredit für zum Beispiel eine Immobilie zu geben. Im Gegenzug überlassen Sie die Grundrechte an Ihrer Immobilie dem Kreditgeber. Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht und wird ins Grundbuch eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat dann die Bank als Kreditgeber das Recht der Zwangsvollstreckung und kann Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück im Zuge einer Zwangsversteigerung verkaufen lassen. Rechtlich ist die Hypothek an eine Forderung gebunden. Diese Forderung besteht so lange, bis Sie die letzte Rate zur vollständigen Tilgung des Darlehens bezahlt haben.

Der Eintrag ins Grundbuch sichert die Forderung der Bank bei den sogenannten Verkehrshypotheken ab. Dazu zählen die Briefhypothek und die Buchhypothek. Erstere ist geläufiger und mit der Ausstellung einer Urkunde, des sogenannten Hypothekenbriefs, durch das Grundbuchamt verbunden. Mit diesem Hypothekenbrief kann der Gläubiger seine Ansprüche nachweisen. Das bietet den Vorteil, dass bei einem Gläubigerwechsel nur der Brief an einen neuen Kreditgeber übergeben werden muss. Ein erneuter Eintrag ins Grundbuch ist nicht nötig, wodurch Sie Zeit und Kosten sparen. Bei der Buchhypothek hingegen erfolgt eine Eintragung der Hypothek ins Grundbuch. So müssen Sie die Hypothek bei einem Gläubigerwechsel wie bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung umschreiben lassen.

Es gibt noch weitere Formen von Hypotheken: Eine Rentenhypothek können Sie in Anspruch nehmen, wenn Sie ein Eigenheim besitzen und bereits Rente beziehen. Eine Sicherungshypothek ist in bestimmten Fällen gesetzlich verpflichtend, zum Beispiel wenn der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung sichern will.

Sowohl Hypothek als auch Grundschuld sind Sicherheiten für Ihre Bank, wenn sie Ihnen im Rahmen einer Baufinanzierung Geld leiht. Bei beiden handelt es sich um Hypothekendarlehen. Sie unterscheiden sich jedoch in wesentlichen Aspekten:

• Forderung: Eine Forderung ist der Anspruch des Gläubigers auf eine Leistung. Eine Hypothek ist von einer bestimmten Forderung abhängig. Die Grundschuld besteht unabhängig von der ursprünglichen Forderung weiter. Sie lässt sich mit Erlaubnis des Gläubigers als Sicherheit für andere, neue Forderungen nutzen.
• Tilgung: Bei einer Hypothek reduziert sich die Forderung durch Ihre Ratenzahlungen. Die Grundschuld hingegen sinkt auch dann nicht, wenn Sie bereits Schulden getilgt haben. Sie bleibt in Höhe der Darlehenssumme bestehen.
• Gläubigerwechsel: Bei der Briefhypothek entstehen im Falle eines Gläubigerwechsels keine Kosten. Bei der Grundschuld hingegen tragen Sie bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung erneut die Kosten für die Grundbucheintragung.

Früher waren Hypotheken üblicher. Heute ist die Grundschuld die gängigere Form des Hypothekendarlehens. Sie lässt sich bei Zustimmung der Bank auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen. Die bestehende Grundschuld können Sie auch für ein neues Darlehen nutzen, wodurch sie Notarkosten und Grundbuchkosten sparen.

Sie als Schuldner können das eingeräumte Grundpfandrecht aufheben, also Ihre Hypothek löschen lassen. Dazu benötigen Sie allerdings eine Löschungsbewilligung des Gläubigers. Diese reichen Sie oder Ihr Notar beim Grundbuchamt ein, um die Hypothek aus dem Grundbuch austragen zu lassen. Mit seiner Unterschrift auf der Löschungsbewilligung bestätigt der Gläubiger, dass er nicht länger vom Grundpfandrecht Gebrauch macht. Die Unterschrift muss ebenso notariell beglaubigt sein wie die Unterschriften aller Eigentümer. Falls ein Hypothekenbrief vorliegt, müssen Sie diesen ebenfalls vorlegen, wenn Sie die Hypothek löschen lassen.