Hypothek: Was ist das?

Eine Hypothek dient Ihrer Bank als Sicherheit, um Ihnen zum Beispiel ein Darlehen oder einen Kredit für eine Immobilie zu geben. Im Gegenzug überlassen Sie die Grundrechte an Ihrer Immobilie dem Kreditgeber. Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht und wird ins Grundbuch eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat dann die Bank als Kreditgeber das Recht der Zwangsvollstreckung und kann Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück im Zuge einer Zwangsversteigerung verkaufen lassen. Rechtlich ist die Hypothek an eine Forderung gebunden. Diese Forderung besteht so lange, bis Sie als Kreditnehmer die letzte Rate zur vollständigen Tilgung des Darlehens bezahlt haben.

Der Eintrag ins Grundbuch sichert die Forderung der Bank bei den sogenannten Verkehrshypotheken ab. Dazu zählen die Briefhypothek und die Buchhypothek. Erstere ist geläufiger und mit der Ausstellung einer Urkunde, des sogenannten Hypothekenbriefs, durch das Grundbuchamt verbunden. Mit diesem Hypothekenbrief kann der Gläubiger seine Ansprüche nachweisen. Das bietet den Vorteil, dass bei einem Gläubigerwechsel nur der Brief an einen neuen Kreditgeber übergeben werden muss. Ein erneuter Eintrag ins Grundbuch ist nicht nötig, wodurch der Kreditnehmer Zeit und Kosten spart. Die rechtskräftige Umschuldung muss lediglich schriftlich in einer Abtretungserklärung festgehalten werden. 

Bei der Buchhypothek hingegen erfolgt eine Eintragung der Hypothek ins Grundbuch. So müssen Sie die Hypothek bei einem Gläubigerwechsel wie bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung umschreiben lassen. Dies ist mit Kosten verbunden, deren Höhe von der Restschuld abhängt. In der Regel ist mit einer Summe von 0,2 Prozent der Restschuld zu rechnen.

Es gibt noch weitere Formen von Hypotheken: Eine Rentenhypothek können Sie in Anspruch nehmen, wenn Sie ein Eigenheim besitzen und bereits Rente beziehen. Eine Sicherungshypothek ist in bestimmten Fällen gesetzlich verpflichtend, zum Beispiel wenn der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung sichern will.

Wenn eine Hypothek ins Grundbuch eingetragen wird, fallen Gebühren an, die an den Notar und das zuständige Grundbuchamt entrichtet werden müssen. Rechnen Sie hier mit einer Summe von 1,5 bis 2 Prozent des Darlehensbetrags. Dies ist jedoch nur ein Richtwert. Es kann immer sein, dass die Notarkosten höher ausfallen.

Zudem können auf das Hypothekendarlehen Grundschuldzinsen erhoben werden. Damit könnten im Falle einer Zwangsvollstreckung anfallende Kosten gedeckt werden. Grundschuldzinsen liegen bei ungefähr 5 bis 10 Prozent des Schuldenbetrags und werden jährlich berechnet.

Sowohl Hypothek als auch Grundschuld sind Sicherheiten für Ihre Bank, wenn sie Ihnen im Rahmen einer Baufinanzierung Geld leiht. Bei beiden handelt es sich um Hypothekendarlehen. Sie unterscheiden sich jedoch in wesentlichen Aspekten:

• Forderung: Eine Forderung ist der Anspruch eines Gläubigers auf eine Leistung. Eine Hypothek ist von einer bestimmten Forderung abhängig. Eine Grundschuld besteht unabhängig von der ursprünglichen Forderung weiter. Sie lässt sich mit Erlaubnis des Gläubigers als Sicherheit für andere, neue Forderungen nutzen.
• Tilgung: Bei einer Hypothek reduziert sich die Forderung durch Ihre Ratenzahlungen. Die Grundschuld hingegen sinkt auch dann nicht, wenn Sie bereits Schulden getilgt haben. Sie bleibt in Höhe der Darlehenssumme bestehen.
• Gläubigerwechsel: Bei der Briefhypothek entstehen im Falle eines Gläubigerwechsels keine Kosten. Bei der Grundschuld tragen Sie bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung erneut die Kosten für die Grundbucheintragung.

Früher waren Hypotheken üblich. Heute ist die Grundschuld die gängigere Form des Hypothekendarlehens. Banken bevorzugen die Grundschuld gegenüber der Hypothek, weil diese für sie einfacher ist. Bei einer eingetragenen Hypothek ist die Bank im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Kreditnehmers in der Nachweispflicht. Sie muss aufzeigen, dass dieser noch offene Schulden hat. Ansonsten wäre die Hypothek hinfällig. Diese Schwierigkeit fällt bei einer Grundschuld weg. Hier können ausstehende Beträge schneller vollstreckt werden, ohne ein ggf. zeitraubendes juristisches Verfahren. Zudem lässt sich eine Grundschuld bei Zustimmung der Bank auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen. Die bestehende Grundschuld können Sie auch für ein neues Darlehen nutzen. So können Sie Notarkosten und Grundbuchkosten sparen.

Sind im Grundbuch mehrere Belastungen für eine Immobilie eingetragen, stehen diese in einer gesetzlich festgelegten Reihenfolge, der sogenannten Rangfolge. Diese Reihenfolge kommt zum Tragen, wenn der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten nicht erfüllen kann und es zu einer Zwangsvollstreckung des Objektes kommt. Gibt es mehrere Belastungen, die auf die Immobilie eingetragen sind und reicht der Erlös aus dem Verkauf nicht aus, um alle in Gänze zu bedienen, bestimmt die Rangfolge im Grundbuch, wer als Erstes Anspruch auf Auszahlung hat.

Als Schuldner können Sie das eingeräumte Grundpfandrecht aufheben, also Ihre Hypothek löschen lassen. Dazu benötigen Sie allerdings eine Löschungsbewilligung des Gläubigers. Diese reichen Sie oder Ihr Notar beim Grundbuchamt ein, um die Hypothek aus dem Grundbuch austragen zu lassen. Mit seiner Unterschrift auf der Löschungsbewilligung bestätigt der Gläubiger, dass er nicht länger vom Grundpfandrecht Gebrauch macht. Die Unterschrift muss ebenso notariell beglaubigt sein wie die Unterschriften aller Eigentümer. Falls ein Hypothekenbrief vorliegt, müssen Sie diesen ebenfalls vorlegen, wenn Sie die Hypothek löschen lassen.