Tilgungsfalle bei der Baufinanzierung vermeiden

Achten Sie auf solide Planung für Ihren Hausbau

Von einer Tilgungsfalle spricht man, wenn Häuslebauer aufgrund der Niedrigzinsphase geringere Raten für ihren Kredit zurückzahlen als geboten, die Tilgung also vernachlässigen. Damit gehen sie unkalkulierbare Risiken ein. Wie sich das verhindern lässt, lesen Sie hier.

Unüberschaubare Tilgungs-Zeitspannen vermeiden

Wenn so gut wie keine Zinsen auf noch nicht zurückgezahlte Kreditsummen fällig sind, verleitet das dazu, den monatlichen Tilgungssatz sehr niedrig anzusetzen und damit die Tilgungsdauer enorm in die Länge zu ziehen. Hohe Zinsen regen zukünftige Immobilienbesitzer dazu an, schnell zurückzuzahlen und dadurch Geld zu sparen. Denn je schneller die Schulden sinken, desto schneller sinken die dafür fälligen Zinsen, wodurch sich deren Anteil an der monatlichen Tilgungssumme stetig verkleinert. Bei geringen Zinsen fehlt jedoch dieser Anreiz, wodurch sich die Kreditlaufzeit für ein Einfamilienhaus leicht über ein halbes Jahrhundert ziehen kann.

Niedrigzinsphase für hohe Tilgungsraten nutzen

Kredite laufen meist nicht bis zur vollständigen Abbezahlung des Baudarlehens, sondern haben eine kürzere Laufzeit – zum Beispiel mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren. Danach müssen Sie für die dann immer noch hohe Restschuld Anschlusskredite abschließen. Wie hoch die Zinsen für Anschlussfinanzierungen nach Ablauf Ihrer Kreditlaufzeit ausfallen werden, lässt sich nicht voraussagen. Je höher Ihre verbliebene Schuld bei Abschluss eines Anschlusskredits ist, desto mehr schlagen die dann womöglich deutlich höheren Zinsen zu Buche. Deshalb sollten Sie die momentane Niedrigzinsphase dazu nutzen, einen möglichst großen Teil Ihrer Schulden zurückzuzahlen. Zur Tilgungsfalle gehört auch, dass historisch günstige Bauzinsen dazu verleiten, zu hohe Kredite aufzunehmen, die nicht zum Einkommen oder zum Eigenkapitalanteil passen.

Fragen und Antworten zur Tilgungsfalle

Wie entgehe ich der Tilgungsfalle?

Um nicht in die Tilgungsfalle zu tappen, ist es empfehlenswert, Ihre Zinsersparnis in der Niedrigzinsphase für eine möglichst hohe Tilgung zu nutzen. So vermeiden Sie unkalkulierbare Finanzierungskosten nach dem Ende der Zinsbindung. Außerdem sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Informieren Sie sich laufend über die aktuelle Zinshöhe und kümmern Sie sich um gute Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Vereinbaren Sie auch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen für einen Zeitpunkt, der weit in der Zukunft liegt. Ihr Bankberater berät Sie gern dazu.

Wie wirkt sich die Tilgungsrate aus?

Wenn Sie für den Hauskauf einen Kredit von 200.000 Euro aufnehmen und bei einer Zinsbindung von zehn Jahren 1,5 Prozent Zinsen vereinbaren, zahlen Sie bei einer geringen Tilgungsrate von zwei Prozent zwar nur 600 Euro pro Monat. Nach Ende der Sollzinsbindung hätten Sie aber noch eine hohe Restschuld von rund 160.000 Euro. Bei einer Tilgungsrate von 5,5 Prozent hingegen tragen Sie ungefähr das doppelte der Restschuld ab und es bleiben Ihnen nur noch rund 80.000 Euro Schulden. Allerdings beträgt die monatliche Zahlung dann über 1.100 Euro. Eine zügig sinkende Restschuld ist für Sie von Vorteil, wenn der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung signifikant höher sein wird als in der jetzigen Niedrigzinsphase.

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