Instandhaltungsrücklage: Was ist das?

Der Kauf einer Immobilie dient häufig als Grundstein für die Altersvorsorge. Für den Werterhalt Ihres Eigenheims müssen Sie im Laufe der Zeit kleinere oder größere Reparaturen einplanen. Bei der Instandhaltungsrücklage – auch Instandhaltungsrückstellung genannt – handelt es sich um einen finanziellen Puffer, mit dem sich Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten für ein Haus oder eine Eigentumswohnung begleichen lassen.

Wenn Sie ein Haus kaufen und keiner Eigentümergemeinschaft angehören, können Sie selbst entscheiden, ob Sie Instandhaltungsrücklagen bilden. Für Hausbesitzer ist dies aber empfehlenswert. Denn mit den Rücklagen können Sie Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen oder für eine Modernisierung finanziell leichter tragen.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, müssen Sie laut Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, einen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zahlen. Diese Rücklage ist häufig im sogenannten Hausgeld enthalten, das jeder Wohnungseigentümer monatlich an die Hausverwaltung zahlt. Es dient der Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Folgende Arbeiten können von der Instandhaltungsrücklage finanziert werden:

• Fassadensanierung,
• Dachsanierung,
• Nachträgliche Wärmedämmungen,
• Erneuerung der Balkone,
• Aufzugsreparaturen,
• Instandsetzung des Treppenhauses,
• Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage.

Der Kalkulation des Hausgeldes liegt ein Wirtschaftsplan der Hausverwaltung zugrunde. Wie die Kosten auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, kann unterschiedlich geregelt sein: So kann das Hausgeld in gleichen Anteilen von den Besitzern der Eigentumswohnungen gezahlt werden oder der Miteigentumsanteil wird nach Quadratmetern berechnet. Eine weitere Variante ist die Umlegung der Kosten mithilfe eines festgelegten Verteilungsschlüssels.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie sollte aber den individuellen Gegebenheiten angemessen sein. Zu den Faktoren, die hier berücksichtigt werden müssen, zählen das Alter, der Zustand und die Größe der Immobilie. Aber auch die Ausstattung des Objekts spielt eine Rolle. So verursacht zum Beispiel die Reparatur eines Aufzugs andere Kosten als die Instandhaltung einer Tiefgarage.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für die Berechnung, welche Summe jährlich für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage sinnvoll ist. Orientierung bietet die Verordnung über Rücklagen im sozialen Wohnungsbau. Hier ist festgehalten, wie hoch die Rücklage pro Quadratmeter und Jahr ausfallen darf. Dabei richtet sich die Höhe nach dem Alter des Gebäudes.

Eine Alternative ist die Berechnung der jährlichen Rücklage mithilfe der Petersschen Formel. Dieser Berechnung liegt die Annahme zugrunde, dass ein Gebäude in 80 Jahren „Lebenszeit“ mit einem Betrag instandgehalten werden muss, der dem 1,5-fachen der Baukosten entspricht (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten). 65 bis 70 Prozent hiervon betreffen das Gemeinschaftseigentum. Wollen Sie die Peterssche Formel verwenden, müssen Sie allerdings die ursprünglichen Baukosten kennen.

Hier eine Beispielrechnung zur Verdeutlichung der Petersschen Formel:

Sie besitzen eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Wenn die Baukosten 1.750 Euro pro Quadratmeter betragen haben und 70 Prozent das Gemeinschaftseigentum betreffen, würde sich die Höhe Ihrer jährlichen Rücklage auf 1.607,90 Euro belaufen, oder 133,99 Euro im Monat.

Eine weitere Möglichkeit bietet die Hauffsche Formel. Hier steht der aktuelle Marktpreis der Immobilie im Fokus der Berechnung. Anders als die Peterssche Formel geht diese Berechnung davon aus, dass vom Kaufpreis lediglich 25 Prozent auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist.

Beispielrechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung:

Nehmen wir an, dass der Marktpreis für diese Wohnung bei 2.500 Euro pro Quadratmeter liegt, ergibt sich eine jährliche Rücklagenhöhe von 875 Euro, oder 72,92 Euro im Monat.

Eigentümer können Instandhaltungskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn die Wohnung durch den Eigentümer vermietet wird. Wohnen Sie selbst in der betroffenen Immobilie, gilt die Instandhaltungsrücklage als Vermögensbildung und nicht als Betriebsausgabe oder Werbungskosten. Vermieten Sie die Immobilie, zählen die gezahlten Beträge allerdings erst dann als Werbungskosten, wenn das Geld für Erhaltungsmaßnahmen, wie beispielsweise eine Reparatur, ausgegeben wird. Denn erst zu diesem Zeitpunkt wird klar, für was die angesparten Werte verwendet wurden. Die bloße Ansammlung in der Rücklage ist nicht abzugsfähig.