Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Immobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter und dienen zugleich der Altersvorsorge. Wenn Sie aus der Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern, Ferienwohnungen und Ferienhäusern oder der Verpachtung von unbebauten Grundstücken Einkünfte erzielen, gehören diese laut Einkommensteuergesetz (EStG) zu den Einkunftsarten, die der Einkommensteuer unterliegen. Wenn Sie solche Einkünfte im Rahmen einer Land- und Forstwirtschaft, eines Gewerbebetriebes oder einer freiberuflichen Tätigkeit erzielen, werden sie diesen Einkünften untergeordnet und es entsteht keine eigene Einkunftsart.

Die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien setzen sich aus den Einnahmen und den Werbungskosten zusammen. Die Einnahmen bestehen aus den Kaltmieten und den von Mietern zu zahlenden Mietnebenkosten. Zu diesen Nebenkosten zählen zum Beispiel Grundsteuer, Heizung, Wasser, Hausreinigung und Versicherungen wie Gebäudeversicherungen oder Haftpflichtversicherungen.

Wenn Ihr Jahreseinkommen durch Einnahmen aus vermieteten Immobilien und anderen Einkünften den steuerlichen Grundfreibetrag überschreitet, entsteht eine Steuerlast. Wie hoch der Steuersatz und der Steuerfreibetrag für Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sind, richtet sich nach Ihrer persönlichen steuerlichen Situation. Grundsätzlich werden von den gesamten Einkünften, die ein Steuerpflichtiger erzielt, der Grundfreibetrag, die Sonderausgaben sowie außergewöhnliche Belastungen abgezogen. Bei einer Einzelveranlagung sind das etwa 11.000 Euro pro Jahr. Bei darüber hinaus erzielten Einkünften liegt der Steuersatz zwischen 14 Prozent und 42 Prozent. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 270.501 Euro beträgt der Spitzensteuersatz 45 Prozent – zuzüglich eventueller Kirchensteuer und möglichem Solidaritätszuschlag. Bei zusammenveranlagten Ehegatten gelten jeweils die doppelten Beträge.

Wenn Ihre Ausgaben für die Vermietung von Immobilien höher sind als die Mieteinnahmen, erzielen Sie einen steuerlichen Verlust. Diesen können Sie mit anderen Einkünften verrechnen. Falls Sie nur ein Arbeitseinkommen erzielen, kann auch die sogenannte Härteklausel in Betracht kommen. Bei dieser werden andere Einkünfte bis 410 Euro nicht versteuert. Vermieten Sie Ihre Immobilie verbilligt, also unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, kommt es zu einer entsprechenden Kürzung der Werbungskosten. Sollten Vermieter eine Wohnung zum Beispiel komplett mietfrei überlassen, dürfen sie auch keinerlei Werbungskosten geltend machen.

Sie haben eine Wohnung oder ein Haus gekauft und vermieten das Objekt? Dann können Sie Ihre Steuerlast mindern, indem Sie bestimmte Kosten als Werbungskosten geltend machen. Folgende Aufwendungen sind zum Beispiel steuerlich absetzbar:

• Maklerprovision für die Vermittlung von Mietinteressenten,
• Verwaltungskosten wie Fahrtkosten oder Bürokosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen,
• Hausnebenkosten wie zum Beispiel Grundsteuer, die Sie Ihren Mietern weiterbelasten,
• Kosten für Sanierung und Renovierung.
  
  

Bei Auszug oder Tod des Mieters lassen sich die laufenden Aufwendungen auch bei Leerstand des Objekts als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Vorausgesetzt, Sie können dem Finanzamt eine zukünftige Vermietungsabsicht glaubhaft machen. Da ein Mietobjekt im Laufe der Zeit an Wert verliert, können Vermieter ihre Steuerlast durch die Abschreibung des Gebäudes mindern. Mit der sogenannten "Absetzung für Abnutzung“ lassen sich Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie anteilig als Werbungskosten bei der Steuererklärung ansetzen.

Bei den Einkünften, die Sie aus der Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen die Einnahmen und Ausgaben immer in dem Jahr steuerlich angesetzt werden, in dem sie getätigt wurden. In der Anlage V der Einkommensteuererklärung tragen Sie Ihre steuerpflichtigen Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien ein. In dieser Anlage können Vermieter auch die Werbungskosten auflisten, die im Zusammenhang mit Mietobjekten entstanden sind und die sie steuerlich absetzen möchten. Bedenken Sie, dass Sie für jedes Objekt eine separate Anlage V erstellen müssen.