Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Eine Vermietung muss dem Finanzamt gemeldet werden, egal, ob sie gewerblich oder privat ist. Ein gewerblicher Vermieter mit einer Gewinnerzielungsabsicht unterliegt der Steuerschuld genauso wie ein privater Vermieter, dessen Mietimmobilien zum Beispiel als Kapitalanlage oder zur Altersvorsorge dienen. Wenn Sie aus der Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern, Ferienwohnungen und Ferienhäusern oder der Verpachtung von unbebauten Grundstücken Einkünfte erzielen, gehören diese laut Einkommensteuergesetz (EStG) zu den Einkunftsarten, die der Einkommensteuer unterliegen.

Wenn Sie solche Einkünfte im Rahmen einer Land- und Forstwirtschaft, eines Gewerbebetriebes oder einer freiberuflichen Tätigkeit erzielen, werden sie den Einkünften aus diesen Tätigkeiten untergeordnet und es entsteht keine eigene Einkunftsart. Auch als Rentner müssen Sie Mieteinnahmen versteuern, denn sie zählen zu Ihren sonstigen Einkünften. So kann es dazu kommen, dass erst im Laufe der Rentenbezugszeit Steuern fällig werden, weil durch die Miete Ihr Gesamteinkommen steigt.

Wenn Ihr Jahreseinkommen durch Einnahmen aus vermieteten Immobilien und anderen Einkünften den steuerlichen Grundfreibetrag überschreitet, entsteht eine Steuerlast. Wie hoch der Steuersatz und der Steuerfreibetrag für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind, richtet sich nach Ihrer persönlichen steuerlichen Situation. Grundsätzlich werden von den gesamten Einkünften, die ein Steuerpflichtiger erzielt, der Grundfreibetrag, die Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen abgezogen. Bei einer Einzelveranlagung sind das 11.604 Euro pro Jahr ab 2024. Bei darüber hinaus erzielten Einkünften liegt der Steuersatz zwischen 14 und 42 Prozent. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 277.826 Euro beträgt der Spitzensteuersatz 45 Prozent – zuzüglich eventueller Kirchensteuer und möglichem Solidaritätszuschlag. Bei zusammenveranlagten Ehegatten gelten jeweils die doppelten Beträge.

Wenn Ihre Ausgaben für die Vermietung von Immobilien höher sind als die Mieteinkünfte, erzielen Sie einen steuerlichen Verlust. Diesen können Sie mit Ihren anderen Einkünften verrechnen. Das Finanzamt überprüft jedoch in diesen Fällen, ob eine „steuerliche Liebhaberei“ vorliegt. Hier nimmt das Finanzamt an, dass mit der Vermietung auf Dauer gar keine Gewinne erzielt, sondern nur Steuern gespart werden sollen. Folglich versagt der Fiskus die steuerliche Anerkennung. Auf diesen Umstand muss Ihr Finanzamt Sie aber aufmerksam machen, insbesondere wenn Sie jedes Jahr einen Verlust erzielen. In diesem Fall sind die Verluste nicht mehr absetzbar. Bei Leerstand der Immobilie können die laufenden Kosten also nur als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern die Vermietungsabsicht weiterhin besteht.

Falls Sie nur ein Arbeitseinkommen erzielen, kann auch die sogenannte Härteklausel in Betracht kommen. Bei dieser werden andere Einkünfte bis 410 Euro nicht versteuert. Ab 2024 bleiben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerfrei, wenn die Einnahmen im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegen.

Versäumen Sie es, die Mieteinnahmen zu versteuern, handelt es sich um Steuerhinterziehung, was zu Nachzahlungen, Zinsen und möglichen Strafen führen kann.

Sie haben eine Wohnung oder ein Haus gekauft und vermieten das Objekt? Dann können Sie Ihre Steuerlast mindern, indem Sie bestimmte Kosten als Werbungskosten geltend machen. Folgende Aufwendungen sind zum Beispiel steuerlich absetzbar:

• Maklerprovision für die Vermittlung von Mietinteressenten,
• Verwaltungskosten wie Fahrtkosten oder Bürokosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen,
• Kosten für Sanierung, Renovierung, Erhaltungsaufwand, Instandshaltungskosten oder
• Zinskosten für ein Darlehen. 

Da ein Mietobjekt im Laufe der Zeit an Wert verliert, können Vermieter ihre Steuerlast durch die Abschreibung des Gebäudes mindern. Mit der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“ lassen sich Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie anteilig als Werbungskosten bei der Steuererklärung ansetzen. Nur auf die Einnahmen aus der Nettomiete sind Steuern zu zahlen.

Die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten wie zum Beispiel Heizung, Strom, Wasser, Grundabgaben, Versicherungsbeiträge, Wartungskosten können Sie nur dann als Werbungskosten ansetzen, wenn Sie auch die vom Mieter eingenommenen Nebenkostenvorauszahlungen bei Ihrer Steuererklärung als Einnahmen ansetzen.

Bei Auszug oder Tod des Mieters lassen sich die laufenden Aufwendungen auch bei Leerstand des Objekts als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Vorausgesetzt, Sie können dem Finanzamt eine zukünftige Vermietungsabsicht glaubhaft machen.

Auch bei verbilligter Vermietung an Familienmitglieder und andere Personen sollten Sie wachsam sein, wenn Sie dabei eine Steuerminderung erreichen möchten. Vermieten Sie Ihre Immobilie verbilligt, also unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, kommt es zu einer entsprechenden Kürzung der Werbungskosten. Sollten Vermieter eine Wohnung komplett mietfrei überlassen, dürfen sie auch keinerlei Werbungskosten geltend machen.

Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung für monatlich 1.000 Euro Kaltmiete. Jährlich sind das 12.000 Euro Mieteinnahmen. Sie haben 2.000 Euro Zinskosten, 1.000 Euro Renovierungskosten und 500 Euro für sonstigen Erhaltungsaufwand. Zusätzlich nutzen Sie die Abschreibung von 2 Prozent auf den Gebäudewert von 200.000 Euro, was 4.000 Euro jährlich entspricht. Ihre steuerlichen Einkünfte aus der Vermietung betragen somit nur 4.500 Euro.

Bei den Einkünften, die Sie aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen die Einnahmen und Ausgaben immer in dem Jahr steuerlich angesetzt werden, in dem sie getätigt wurden. In der Anlage V der Einkommensteuererklärung tragen Sie Ihre steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien ein. In dieser Anlage können Vermieter auch die Werbungskosten auflisten, die im Zusammenhang mit Mietobjekten entstanden sind und die sie steuerlich absetzen möchten. Bedenken Sie, dass Sie für jedes Objekt eine separate Anlage V erstellen müssen.