Auflassungsvormerkung: Dauer und Kosten

Sie möchten ein Haus oder Grundstück kaufen? Um vom Käufer zum offiziellen Eigentümer zu werden, ist ein Grundbucheintrag notwendig. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Besitz- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks dokumentiert sind. Darin können Käufer eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, um ihren Eigentumsanspruch gegenüber anderen Interessenten und Gläubigern geltend zu machen. Es handelt sich um eine Reservierung der Immobilie durch einen Notar, die nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Kaufabwicklung erfolgen kann. Sie gilt so lange, bis der endgültige Eigentumsübergang erfolgt ist. Die notarielle Eintragung ist als Sicherungsmittel in der Abteilung II des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.

Eine Auflassungsvormerkung sichert Sie beim Immobilienkauf ab. Da Sie als neuer Eigentümer vorgemerkt sind, hat der Verkäufer nicht mehr das Recht, die Immobilie weiter zu belasten oder das Grundstück an einen anderen Interessenten zu verkaufen – zum Beispiel, weil dieser mehr Geld bietet. Außerdem schützt die Auflassungsvormerkung vor den Ansprüchen Dritter. Das bedeutet, dass bei Insolvenz des Verkäufers keine Zwangsversteigerung vollzogen werden kann und das Grundstück damit nicht an einen Gläubiger geht. Sollte der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvorgangs insolvent werden, besteht zudem die Gefahr, dass der Käufer seine Ansprüche auf die Immobilie verliert, wenn keine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. In diesem Fall kann es sein, dass bereits gezahlte Beträge verloren sind.

Möchten Sie die entsprechende Immobilie mithilfe einer Immobilienfinanzierung erwerben, dient Ihrer Bank die Auflassungsvormerkung als Sicherheit für das Darlehen. Das erhöht Ihre Chancen, eine Finanzierung zu erhalten. Diese Rechtssicherheiten, die eine Auflassungsvormerkung bietet, sind mit anderen Mitteln nicht zu erreichen. 

Wie lange dauert die Eigentumsübertragung? Zwischen der Auflassungsvormerkung und der Auflassung – also der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch – können bis zu zwei Monate vergehen. Erst wenn eventuelle Grundschulden oder Hypotheken, die zulasten des Verkäufers eingetragen sind, gelöscht wurden, nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vor. Damit sind Sie offiziell der neue Eigentümer der Immobilie. Die Auflassungsvormerkung wird schließlich aus dem Grundbuch gelöscht, da sie nicht mehr notwendig ist.

In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, einen Notar bei einem Immobilienkauf zu involvieren. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er rechtlich nicht gültig.

Darüber hinaus stellt ein Notar sicher, dass der Vertrag den juristischen Anforderungen entspricht. Außerdem sorgt er für Rechtssicherheit, zum Beispiel indem er die Identität der Vertragsparteien und die rechtliche Situation der verkauften Immobilie prüft.

Der Notar kümmert sich um die Kaufabwicklung, denn er übernimmt die Formulierung des Kaufvertrages, aber auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Zudem stellt er sicher, dass der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt und die Immobilie wie vereinbart übergeben wird.

Wie hoch die Notarkosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sind, hängt zum Beispiel vom Wert der Immobilie ab. Die Höhe der einzutragenden Grundschuld spielt dabei ebenfalls eine Rolle. Im Regelfall belaufen sich die Kosten für eine Auflassungsvormerkung auf die Hälfte der Gebühr, die Käufer später für die Grundbucheintragung zahlen müssen. Diese liegt wiederum bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Eine Rückauflassungsvormerkung kann ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden. Mit ihr kann sich ein Verkäufer das Recht auf eine Rückübertragung der Immobilie sichern, falls im Kaufvertrag zugesicherte Bedingungen nicht eingehalten wurden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der vereinbarte Kaufpreis nicht oder nicht in voller Höhe bezahlt wurde.

Mit der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung kann der Verkäufer sicherstellen, dass keine weiteren Belastungen der Immobilie oder Eigentumsübertragungen stattfinden können, welche sein Rückübertragungsrecht beeinträchtigen können. Gleichzeitig schützt die Rückauflassungsvormerkung auch gegenüber Dritten. Zukünftige Käufer oder Gläubiger haben das bestehende Rückübertragungsrecht ebenfalls zu respektieren.