Nutzfläche: Wie wird sie berechnet?

Wenn Sie ein Haus kaufen oder eine Wohnung mieten, kommt es bei der Berechnung des Kauf- beziehungsweise Mietpreises auf verschiedene Faktoren an – darunter auch auf die Nutzfläche, kurz NF. Nach DIN-Norm DIN 277 sind Nutzflächen von Gebäuden jene Flächen, die gemäß des jeweiligen Bestimmungszwecks genutzt, aber nicht unbedingt bewohnt werden. Dazu gehören zum Beispiel unausgebaute Dachböden. Die DIN 277 gliedert Nutzflächen entsprechend ihrer Zweckbestimmung in folgende sieben Kategorien:

• Aufenthalt und Wohnen (z. B. Wohn- und Warteräume),
• Büroarbeit (z. B. Büro- und Besprechungsräume),
• Experimente, Hand- und Maschinenarbeit, Produktion (z. B. Küchen und Labore),
• Lagern, Verteilen und Verkaufen (z. B. Archive und Ausstellungsräume),
• Bildung, Kultur und Unterricht (z. B. Bibliotheks- und Sporträume),
• Heilen und Pflegen (z. B. Operationsräume und Räume für Reha),
• sonstige Nutzflächen (z. B. Sanitärräume und Garderoben).

Bei der Nutzflächenberechnung addieren Sie lediglich die Quadratmeterzahlen der Räume, die gemäß DIN 277 als Nutzfläche definiert sind. Alle anderen Faktoren und Räume – zum Beispiel die Deckenhöhe oder der Flur – sind bei der Berechnung nicht relevant. Ein Beispiel für eine Nutzflächenberechnung einer Wohnung kann folgendermaßen aussehen:

Die Wohnfläche ist laut Wohnflächenverordnung (WoFIV) die Fläche einer Immobilie, die im Gegensatz zu den Nutzflächen bewohnbar ist. Zur Wohnfläche gehören Aufenthaltsräume und Räume die Wohnzwecken dienen wie zum Beispiel Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Speisekammer und Abstellraum. Balkone, Terrassen oder Wintergärten gehören ebenfalls zur Wohnfläche. Allerdings lassen sie sich höchstens bis zu 50 Prozent anrechnen. Die Wohnfläche ist immer Teil der Nutzfläche.

Bei der Wohnflächenberechnung muss die Deckenhöhe und die Tatsache, ob der Raum offen oder geschlossen ist, miteinbezogen werden. Denn Flächen, die sich unter Dachschrägen oder Treppen mit einer Höhe von bis zu einem Meter befinden, dürfen bei der Wohnflächenberechnung nicht angerechnet werden. Bei Räumen, die eine Deckenhöhe von mehr als zwei Metern haben, dürfen Sie hingegen gesamte Fläche anrechnen. Bei ein bis zwei Metern jedoch nur die Hälfte der Fläche.

Welche Räume zur Nutzfläche und welche zur Wohnfläche zählen:

*Um als Wohnfläche gezählt zu werden, muss sich der Flur innerhalb des Wohnbereichs befinden. Befindet er sich außerhalb des Wohnbereiches, zum Beispiel im Treppenhaus, gehört er zur Verkehrsfläche.

Die Grundfläche ist die Fläche, auf der das Gebäude den Boden berührt bzw. sie umfasst die gesamte Fläche einer Etage und des gesamten Gebäudes. Überdachte Flächen wie Carports zählen ebenfalls zur Grundfläche. Wenn Sie die Grundfläche Ihrer privat genutzten Wohnung ermitteln möchten, sollten Sie dabei die Wohnflächenverordnung (WoFIV) beachten. Laut dieser müssen Sie bei der Berechnung auch folgende Flächen berücksichtigen:

• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen,
• freiliegende Installationen,
• Einbaumöbel und nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler.

Hinweis auf Beratung: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung durch einen Immobilienmakler, Fachanwalt oder die für diese Themen zuständigen Ämter nicht ersetzen.