Kernsanierung: Kosten, Förderung und Ablauf

Bei einer Kernsanierung steht im Gegensatz zu einer Renovierung nicht das Aussehen, sondern die Funktionalität im Fokus. Daher geht es oft ans Eingemachte und es erfolgt ein Rückbau bis auf die tragenden Strukturen: Decken, Wände, Fundamente und Stützen. Leitungen und gebäudetechnische Anlagen werden in den meisten Fällen entfernt. Bei umfangreichen Kernsanierungen können auch An- und Umbauten rückgebaut werden.

Bei einer Entkernung bleibt noch weniger von der vorhandenen Baustruktur erhalten. Während bei einer Kernsanierung in der Regel alle Decken und Wände stehenbleiben, sind bei einer Entkernung zum Schluss nur noch die statisch relevanten Bauteile und die Fassade übrig. Nichttragende Innenwände, Decken und Bodenbeläge werden entfernt. Oft werden mit einer Kernsanierung und einer Entkernung unterschiedliche Ziele verfolgt. Bei einer Kernsanierung ist es immer das Ziel, das Gebäude in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Einer Entkernung hingegen muss nicht unbedingt eine Aufwertung der Bausubstanz folgen. Manchmal ist eine Entkernung auch der Auftakt für den Abriss eines Gebäudes.

Es lohnt sich, eine genaue Kosten-Nutzen-Aufstellung durchzuführen, bevor Sie sich für eine Kernsanierung entscheiden. Denn hierbei handelt es sich um ein sehr zeitaufwendiges und oft auch kostspieliges Projekt. In manchen Fällen kann ein Abriss mit einem folgenden Neubau die sinnvollere Lösung sein.

Kernsanierungen sind vor allem bei historisch wertvollen oder denkmalgeschützten Gebäuden sinnvoll, weil es hierbei ein gesteigertes Interesse daran gibt, möglichst viel von der ursprünglichen Bausubstanz zu erhalten. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen Sie allerdings bestimmte Vorgaben einhalten. Die Landesämter für Denkmalpflege informieren über diese und erteilen Genehmigungen für die Baumaßnahmen. Informieren Sie sich auch, ob Sie ggf. von speziell für denkmalgeschützte Gebäude aufgelegten Förderprogrammen profitieren können.

Wenn Sie sich für eine Kernsanierung entscheiden, sollten Sie zunächst Ihr Budget festlegen und einen Zeitplan erstellen. So verschaffen Sie sich einen Überblick über die Kosten und den zeitlichen Rahmen Ihres Projekts und vermindern das Risiko von unangenehmen Überraschungen.

Der genaue Ablauf einer Kernsanierung hängt selbstverständlich immer von den Gegebenheiten der Immobilie ab. Im Folgenden finden Sie einen beispielhaften Ablauf zur besseren Veranschaulichung dieser umfangreichen Maßnahme:

Bestandsaufnahme: Analyse des aktuellen Zustands der Immobilie und Identifizierung notwendiger Maßnahmen

Planung: Detaillierte zeitliche und finanzielle Planung der Sanierungsarbeiten

Angebotseinholung: Einholung von Angeboten bei Handwerkerbetrieben und anderen Dienstleistern

Finanzierungssicherung: Abschluss einer Baufinanzierung

Genehmigungseinholung: Einholen aller notwendigen Genehmigungen bei den zuständigen Behörden

Entkernung: Entfernen nichttragender Elemente und Ausbauten, falls notwendig

Erneuerung: Austausch von Leitungen (Elektrik, Sanitär), Dämmung von Fenstern und Türen

Innenausbau: Durchführung von Innenausbauarbeiten wie Verputzen, Malen, Bodenverlegung

Installation: Einbau von Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen

Fertigstellung: Abschlussarbeiten und Endkontrolle

Da bei der Kernsanierung der Fokus auf der Funktionalität liegt, gehen die Vorteile über eine optische Aufwertung des Gebäudes hinaus. Besonders die höhere Energieeffizienz ist ein großer Pluspunkt bei der Kernsanierung. Gerade Altbauten erzeugen oft hohe Energiekosten. Lassen Sie im Rahmen einer Kernsanierung Dämmmaßnahmen durchführen und ein neues Heizsystem verbauen, sinken die Energiekosten deutlich. Eine Kernsanierung trägt auch zur Wertsteigerung des Gebäudes bei, denn die umfangreichen Maßnahmen erhöhen den Wohnkomfort.

Pauschal lässt sich nicht sagen, wie lange eine Kernsanierung dauert und welche Kosten dadurch entstehen, denn es spielen viele Faktoren eine Rolle. Von der Größe und dem aktuellen Zustand des Gebäudes, bis hin zum Alter und einem gegebenenfalls geltenden Denkmalschutz bringt die Immobilie viele Variablen mit. Selbstverständlich kommt es auch darauf an, wie umfangreich die Arbeiten sein sollen. Muss das Gebäude für die Arbeiten eine lange Zeit eingerüstet sein, hat dies ebenso Auswirkungen auf den Preis der Kernsanierung wie das Baumaterial, das zum Einsatz kommt.

Planen Sie eine Kernsanierung daher unbedingt mit fachkundigen Partnern. Bei umfangreichen Arbeiten kann es sich lohnen, mit einem Bauleiter zusammenzuarbeiten, der die verschiedenen Handwerker koordiniert.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen ersten Einblick in die möglichen Kosten einer Kernsanierung.

Wenn Sie eine Immobilie kernsanieren und sich dazu entscheiden, eine energetische Sanierung durchzuführen, können Sie von den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) profitieren. Mit dem Programm 261 fördert die KfW Altbausanierungen nach dem KfW-Effizienzhausstandard. Im Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ gibt es Einzelmaßnahmen für die Dämmung von Fassaden, Kellern oder Dächern sowie den Austausch von Fenstern, Wasser- und Elektroleitungen. Für den Einbau neuer Heizungen oder die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder Wärmepumpe gibt es ebenfalls Fördermittel.

Eine detaillierte Auflistung dazu, für welche Maßnahmen Sie bei einer energetischen Sanierungen Förderung erhalten können, finden Sie hier.

Welche die richtige Finanzierung für Ihr Vorhaben ist, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, die Kernsanierung mit einer Baufinanzierung zu stemmen. Mit einem Annuitätendarlehen können Sie sofort loslegen und zahlen den Kredit mit monatlich gleichbleibenden Raten zurück. Ein Modernisierungskredit kann sich ebenfalls für die Finanzierung eignen. Ihr Ansprechpartner bei Ihrer Volksbank und Raiffeisenbank berät Sie gern und findet mit Ihnen genau die richtige Kombination aus Finanzierung und staatlichen Fördermaßnahmen. So schaffen wir gemeinsam eine sichere Grundlage für Ihr Vorhaben. Denn jede Maßnahme verdient eine Finanzierung, die genau auf Ihre Bedürfnisse ausgelegt ist.

Wie viel Zeit Sie für die baulichen Maßnahmen einplanen müssen, hängt selbstverständlich vom Umfang der Arbeiten ab. Es ist möglich, dass Sie mehr als ein Jahr Zeit für ein Kernsanierung einplanen müssen. Generell gilt: Je besser das Vorhaben geplant ist, desto schneller gehen die Arbeiten voran. Beachten Sie bei der Kalkulation des Zeitraums auch, dass die Bewilligung von Baugenehmigungsanträgen zwei bis drei Monate dauern kann. Benötigen Sie Genehmigungen vom Landesamt für Denkmalschutz, nimmt dies unter Umständen noch mehr Zeit in Anspruch.