Baugenehmigung beantragen

In den meisten Fällen gilt: Der Bauherr benötigt für sein Vorhaben eine Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Je nach Bundesland und Umfang des Bauvorhabens kann dies allerdings nur, wer eine Bauvorlageberechtigung hat. Bauvorlagenberechtigte sind in der Regel Architekten, Bauträger oder Bauingenieure. Rechtliche Fragen rund um den Bauantrag regelt das Baurecht.

Der Bauantrag ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde als amtliches Formular erhältlich. Er muss vom Bauvorlagenberechtigten ggf. gemeinsam mit dem Bauherrn ausgefüllt werden. Der vom Bauherrn unterschriebene Antrag wird dann zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Dann hat die Behörde zehn Tage Zeit, die Unterlagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Ist dies erfolgt, erhält der Bauherr eine Eingangsbestätigung.

Beim Einreichen des Bauantrags sind Fristen zu beachten. Kalkulieren Sie bei Ihrem Bauvorhaben ein, dass die Bearbeitung eines Bauantrags drei bis vier Monate dauern kann, in Einzelfällen sogar noch länger. In der Regel wird eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus in einem Neubaugebiet schneller erteilt als für eines in einer Baulücke in der denkmalgeschützten Altstadt oder für ein Gewerbeprojekt im ungeplanten Außenbereich.

Für ein möglichst reibungsloses Baugenehmigungsverfahren sollten Sie die Bauvorlagen, also alle Unterlagen für Ihren Bauantrag vollständig in dreifacher Ausführung – idealerweise als Einschreiben – einreichen. Welche Unterlagen dazugehören, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Folgende Dokumente sollten aber in jedem Fall vorliegen:

• der Lageplan,
• die Bauzeichnungen des Architekten,
• die Baubescheinigung,
• alle benötigten Sicherheitsnachweise,
• Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche und
• die Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten.

Auch die Kosten für die Erteilung einer Baugenehmigung variieren von Bundesland zu Bundesland: Sie sind abhängig von der Art des Baus, von der Behörde, bei der der Antrag eingereicht wird, von der Person des Antragstellers, von den Kosten für die Architekten- oder Ingenieurleistung, von den angeforderten Dokumenten und eventuellen zusätzlichen Gehnehmigungen. Grundsätzlich können Sie aber damit rechnen, dass 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten fällig werden.

Folgende Faustformel hat sich bei der Berechnung der Genehmigungsgebühren bewährt:

Nicht für alle Bauvorhaben ist eine Baugenehmigung erforderlich. Doch auch hier gilt: Baurecht ist Ländersache. In manchen Bundesländern benötigen Bauherren selbst für kleinere bauliche Veränderungen eine Baugenehmigung, während dieselben Maßnahmen in anderen Bundesländern genehmigungsfrei sind. Informieren Sie sich bei Ihrer örtlichen Baugenehmigungsbehörde über die genaue Rechtslage.

* Abhängig von den Bauvorschriften des jeweiligen Bundeslandes.

Wichtig: Manche Bauvorhaben sind in einigen Bundesländern zwar baugenehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig. In diesem Fall kann es passieren, dass der Bauherr ebenso viele Formulare ausfüllen und Dokumente einreichen muss, wie bei einem regulären Bauantrag. Der Unterschied besteht darin, dass die Baubehörde das Vorhaben lediglich punktuell prüft. Der Bauherr beziehungsweise der Architekt muss in diesem Fall versichern, dass der Entwurf vollumfänglich den Vorgaben des Bebauungsplanes entspricht. Hört der Bauherr in einer bestimmten Frist nichts von der zuständigen Behörde, gilt die Genehmigung als erteilt. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren oder Freistellungsverfahren ermöglicht, dass Wohngebäude oder kleinere und mittlere Bauten schneller genehmigt werden, wenn sie innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und die Erschließung gesichert ist.

Führen Sie ein Bauvorhaben ohne Genehmigung durch, obwohl diese nötig gewesen wäre, verstoßen Sie gegen die Bauverordnung des jeweiligen Bundeslandes. Sogenannter Schwarzbau wird in Zeiten von Google Street View immer öfter entdeckt. In einem solchen Fall schickt die zuständige Behörde zunächst eine Einladung zur Anhörung an den Eigentümer. In vielen Fällen folgt eine inoffizielle Prüfung des gebauten Objektes vom Nachbargrundstück aus.

Kommt die Behörde zu dem Schluss, dass es sich um Schwarzbau handelt, wird der Eigentümer aufgefordert, den entsprechenden Bau abzureißen. Wird dieser Anordnung nicht Folge geleistet, ist meistens ein Bußgeld die Folge. Die Höhe des Bußgeldes unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und kann bei größeren Bauvorhaben bis zu 50.000 Euro betragen. Sollte der Eigentümer nach dem Bußgeldbescheid immer noch nicht bereit sein, das betroffene Objekt zu entfernen, übernimmt das Bauamt den Abriss.

Hält ein Bauherr alle Vorgaben des Bebauungsplanes und der geltenden Landesbauordnung ein, wird ihm eine Baugenehmigung erteilt, unabhängig davon, wie seine Nachbarn dem Bauprojekt gegenüberstehen. Wenn jedoch Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden sollen, liegt die Erteilung einer Genehmigung im Ermessen der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Können Sie die Zustimmung Ihrer Nachbarn zu Ihrem geplanten Projekt vorweisen, steigen die Chancen auf eine Baugenehmigung.

Wenn Sie als Anlieger Ihre Zustimmung zu einem Bauvorhaben geben, sollten Sie bei der Prüfung der Unterlagen darauf achten, ob die nötigen Abstände zu Ihrem Grundstück eingehalten werden, der geplante Bau zum Gebietscharakter passt und der Drittschutz gewahrt ist. Denn wenn das geplante Bauvorhaben die zulässige Flächennutzung, Anzahl der Wohnungen oder Gebäudehöhe überschreitet, können Sie als Nachbar Widerspruch einlegen. 

Wollen Sie als Anwohner gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung vorgehen, haben Sie lediglich eine Frist von einem Monat. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie als Nachbar nicht im Voraus informiert wurden. In diesem Fall ist ein Widerspruch innerhalb eines Jahres möglich, startend ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von dem Bauvorhaben Kenntnis erlangt haben.

Grundsätzlich besteht immer die Möglichkeit, dass ein Bauantrag seitens der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt wird. Gründe für einen negativen Bescheid können sein:

• Das Grundstück ist nicht für eine Bebauung geeignet.
• Der vorgesehene Bauplatz steht unter Natur- oder Denkmalschutz.
• Die architektonische Gestaltung des Objektes könnte die Öffentlichkeit stören.
• Das Objekt passt nicht zur  oder nicht nur Umgebungsbebauung passen.

Wichtig: Um zu vermeiden, dass ein gestellter Bauantrag abgelehnt wird, empfiehlt es sich, die örtlichen Begebenheiten vor dem Einreichen zu prüfen und eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde zu stellen. Ziehen Sie Im Zweifelsfall einen Gutachter zu Rate.

Widerspruch gegen einen abgelehnten Bauantrag ist innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Bescheids möglich. Innerhalb dieser Frist müssen Sie zunächst noch keine Begründung vorlegen. Ohne eine – ggf. später eingereichte – Begründung sind die Erfolgsaussichten des Widerspruchs allerdings gering.

Sollte auch der Widerspruch nicht von Erfolg gekrönt sein, steht Ihnen der Gang vor Gericht offen, um den Bauantrag doch noch durchzusetzen.